贷款方式：

1.       公积金

利息低，可减税，能用公积金自动还款，目前自动还款功能建行垄断，但是听说其他行过不了多久就都能做了。公积金贷款数额有限，跟高位的房价比，还是有些不足。提前还款门槛低、次数不限

2.       组合

提前还款，不能只还按揭部分

3.       抵押

需评估费，一般按照房屋评估总额的0.5%，招行一口价500，提前还款最低5w，名义上仅能提前还1次，利息可按照按揭下浮15%，只能直接划给开发商。还可以申请“随借随还”业务，就是在网上可以随时进行偿还本金，非常划算。

4.       按揭

有些银行有以存抵贷的纯按揭产品，可能会比较划算，但是要详细了解一下。

5.       住房储蓄

先存后贷，需对日后购房有准确判断，如房价和总房款。就目前的楼市看，工薪层很难对几年后的购房计划能有个准确的预期。反而他的贷款置换功能更加实际一些。他也能和公积金进行组合贷款。

还款方式：

等额还是等本：

1.       等本：

开始压力大，担保费用低，总利息支出低，每月等额还本

2.       等额：

压力均等，担保费用高，总利息支出高，优先换利息

提前还款：

等本方式一开始利息付出的多，等额方式反之。所以，如果有能力提前还款，能够在贷款期限半程内还清，等额的合适。如果需要在后半程才能还清，等本方式合适。

商品房有了“准许使用证”，办贷款可以免担保费，走保险，费用很低。

买房除了房款还要付出的成本：

契税3%，维修基金1%，印花税0.03%，按揭贷款 80元抵押登记费

交了定金以后，在银行倒钱，直到把首付款付给开发商，中间需要个周期，对于购房人来说，如果是期房，则周期越长越好，也就是说付款的日子离交房的日子更近，而且，首付款交了之后才签合同，办贷款，首付款交的晚，贷款办的也晚，可以多存几个月的钱准备装修。这个周期内，钱的数额大，存期短，怎么才能最合适呢？存活期是不划算的，可以考虑存成提前通知存款，或者无风险的短期理财产品。对于这种数目的钱，银行比较重视，有的存款还有赠品。这些都需要多问几家银行才能了解哪里最适合自己。

如果售楼处支持刷卡，最好就刷卡了，既避免的携带现金，又免除去银行填划款单的麻烦。但是买楼刷卡一般是不参加积分的。但是银行一般会不定期的搞活动，比如到一定数额就给赠品、电影票之类，所以，看好了这种活动，再决定用哪家银行的卡去交首付，收益也是不一样的。

我是怎么付的钱：

1-      用足公积金贷款，当时上限是40w。公积金贷款的还款凭证，可以每月交给公司，作为个所税减税凭证，新个所税计税工资=原来的计税工资—每月付出的贷款利息，合理合法的利用政策省几十元的税款。公积金贷款也是国家倡导的。

2-      现在住的房子抵押给银行，银行根据评估公司估的市值，给你一个市值百分之几十的授信额度，就是说抵押此套房子最多可以贷给你多少钱。用银行授信额度的一部分加上自己手里的钱，作为新房子的首付款。这样就形成了两笔贷款，虽然支出了500元的评估费，但是把一笔组合贷款分成了两笔贷款，日后，我可以用存下的钱，集中火力把高利率的抵押贷款尽早还清；而公积金部分利息较低，而且可以用公积金账户里的钱还一部分，等于用房租把公积金账户里的死钱置换出来。

3-      手里现钱倒账时在银行存了2周的7天通知存款，利息大于活期，且有小赠品。

4-      付款前再存入另一家银行，用其借记卡在开发商处支付房款，活得银行赠送的电影票。

炒房人是怎么做的：

如果房价上涨比例大于贷款利息，那就等于房价升值大于利息支出，于是用贷款买房反而合适，等于用银行的钱赚钱，再大而化之，就是贷的越多越划算。很多炒房人就是这么干的，用最低的首付比例买房，等到合适的价位，一次还清贷款后房子出手，就赚了一笔。但是房地产既然叫投资，那就是有风险的，最近的楼市就开始下跌，而且很多一线城市下跌的厉害，造成楼价还不值银行贷款的本金，于是很多炒房人断供，豁出个人信用不要，这是及其不负责任的行为。房价上涨时怎么不给银行分红呢？人人都可以这么不讲信用的话，国将不国。地产投资，数额巨大，三思而后行。不管是不是楼市，个人投资都要算好自己的帐，不能做大过自己风险承受能力的投资。赚了是运气，赔了也要愿赌服输，千万不要借钱投资，输个精光再刷光棍。

贷款过程中出现的意外

公积金贷款时出现了意外，本来自己计算着贷40w没问题，但银行给算出来只能贷一点点钱。为什么呢？原来和抵押贷款的间隔拉的太长了，月供数目已经进入了人行的个人征信系统，而公积金贷款额度其中一个参数就是已有贷款的月供，而且对额度影响非常大，可是这么重要的参数以前从没仔细看过。

贷不下来，那边抵押的额度又不够，开发商还催着我赶紧交全款，如何是好呢？急死我了！

最后是这么解决的：反推，算出一个能贷到40w的按揭月供数额，然后再反推，算出相应的应该剩余的本金，再算出和现在本金的差额，算清楚了，用原本打算装修的钱去填中间的差额，而新的月供不会很快反映在个人征信系统里，只能拿着还款凭证去银行证实自己现在的月供已经降下来了，这才贷下款来。

一点没算到，差点满盘皆输，教训呀。

举几个简单的例子（你有错的地方）

贷款方式：

1.       公积金

利息低，可减税，能用公积金自动还款，目前自动还款功能建行垄断（很多银行也可以开办了，但不是如建设银行办理的方便），但是听说其他行过不了多久就都能做了。公积金贷款数额有限（9月1日起可以贷款60万元，对一般够房的人足够了），跟高位的房价比，还是有些不足。提前还款门槛低、次数不限

2.       组合

提前还款，不能只还按揭部分（同比例还款 50％公积金50％按揭）

3.       抵押

需评估费，一般按照房屋评估总额的0.5%，招行一口价500，提前还款最低5w，名义上仅能提前还1次，利息可按照按揭下浮15%，只能直接划给开发商。还可以申请“随借随还”业务，就是在网上可以随时进行偿还本金，非常划算。（各行都有，随便提前还款，评估费用是评估公司收取的，一般可以谈价格）

4.       按揭

有些银行有以存抵贷的纯按揭产品，可能会比较划算，但是要详细了解一下。（你说的不清楚，具体什么产品？按揭就是将新买的房屋抵押给银行，银行最高8成一般7成放款比例，你说的存款抵贷款，一般是指用存款利息抵扣贷款利息，在这里意义不大，你说具体了，我给你解释）

5.       住房储蓄

先存后贷，需对日后购房有准确判断，如房价和总房款。就目前的楼市看，工薪层很难对几年后的购房计划能有个准确的预期。反而他的贷款置换功能更加实际一些。他也能和公积金进行组合贷款。

缺点：存款的金额是贷款金额，不够支付房款。利息看起来低，细算下来比按揭还高（要具体算）。举例：30存款你本金不动的情况下，一年以后（你要的房子早让人买走了！！！！）你能贷款60万元，30本金抵押建设银行可得到27万的抵押贷款。你有30的存款不能用，要付给银行贷款利息，贷款60万元看着利息低，你不如用公积金。整体算下来你在建设银行贷款了87万，如果你用公积金你就贷款60万就够了，你说那个合适？

其他很多地方还有问题，我就不一一详述了。有兴趣见面聊天。