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　　关鸣：

　　下一位主讲嘉宾是沈鹏，他是时代地产产品研发中心的经理，在他的演讲中，并未给出一个产品研发的最终结论，他给出一个开放式的结尾，希望大家能够继续这个思路讨论下去。有请沈鹏。

　　沈鹏先生：

　　回应陈万里先生提到时代产品的两个问题颜色和朝向：

　　我想先说一下刚才陈万里先生刚才说的那两个问题。第一，建筑用什么样的颜色，如果是从企业的一个层面去看的话其实是一种策略，像时代地产这种中小型的发展商，它代表企业的一种竞争策略。因为“时代”不具备象“恒大”这么大的规模和实力。实际上我们就是想做一些差异性的东西，使自己在同业竞争中不要形成一种恶性的竞争。我们不是跟别人去比规模，比精细度，实际上就是出一些差异性的牌。其实它代表的是一个企业的策略。

　　刚才说的“花生”的南边跟北边的朝向问题，大家都知道，工字型，假如把小户型放在南边的话，那北边就一定是大户型，那样会有什么问题呢？就变成了南边占了最大的资源但产生了偏小的经济价值。“赢在中国”中有一个叫马龙的就讲了一句说：做事情很难做到面面俱到，但只要你做到了一点突破，那它对于一个事物来讲就会有一个相当不错的效果。其实作为一个发展商，无论想要做成怎样艺术，最终也是要先跟产品价值联系在一起。所以，我们讨论方案时，还是决定谁花最多的钱，谁就能获得最多的资源，所以就将南向放了一个最大面积。

　　关于沙龙分享

　　那天关鸣发我这样一个课题给我，我参加过几次这样的活动，我觉得大家都在讲建筑或个体的一些案例，可能我很难比这些大师讲得好。我有一次印象深刻的就是去深圳参加一些交流活动，碰到不同的开发商跟不同的设计研究单位，大家在交流当中还是会有企业间的壁垒。好象我问“华森”，你们究竟怎样去做这个研究？可能问“万科”你们正在搞一些什么具体研发项目？我能够感觉到就是大家不太喜欢把企业的一些东西拿出来分享。我自己也是做设计出身，然后从设计转到产品管理。我就想把这个过程的一系列的东西拿出来跟大家一起分享。我跟关鸣讲，本来沙龙就想大家有一个很轻松氛围来分享点什么。

　　在产品开发中的一些思考

　　为什么当时就特别想拿这张照片呢？因为这是我们去北欧考察拍摄的一个非常个性化的建筑，可能是70年代的。现在我们在跟很多的设计院、设计师的交流时发现，他们比较注重一些个性化的东西。比如跟他们有一个合作的项目，他们就一定要个性体现，包括自身的价值。当我在做个人设计的时候，我也完全是这种思路，但当我去开发商这里做产品管理和研发的时候，思维上会有一个转变。从强调个性体现，包括自身的价值实现的东西，就会倾向于到作为企业来讲的重收益性，包括它的品牌价值。不同的开发商，他会有不同的企业价值和竞争策略。当我做这个产品管理的时候，整个思维就不单是考虑设计的个性化，还要考虑到整个综合面的东西，包括设计工艺，包括做出来以后给消费者的附加值，也包括审美的东西。在中国，从去年开始，有很多开发商就开始去做这个设计研发的工作。比如主流的“万科”、“金碧”会引领行业的其他个体一起往主流的大方向走。在未来开发商的经营体系里面，会逐渐把设计师的个人体现，个人的一些实现度会跟收益和品牌结合在一起。有可能我们会稍微走在前面一点，我相信未来会有更多的开发商这样去做。其实“时代地产”也是去年才成立产品研发这个部门，开始的时候我们也遇到很多问题，究竟这个部门应该做什么方面的东西呢？我现在去看主要是两方面：第一方面，就是我们做了很多项目，但是可能存在着很多的缺憾，它不可能面面俱到，我们就会对整个体系进行修复。这就是一个有价值的延伸。另外一面，我们就去思考，但这个思考又跟设计阶段的有不同。好象陈万里先生刚才说的那个空中花园，其实我们探讨就觉得它不是一个很好的东西。为什么会这样说呢？其实产品的价值是通过消费者获得的利益去体现的。其实这种开放式的电梯间，当你进入到这样的一个环境中的时候，会对个人的身体、心理有一个好的影响；但实际上，这样会牺牲到公共的一个开间，包括阳光面，当时就为了做为种入户式的花园，这种阳光电梯厅，可能他就会牺牲到使用者的空间。就是说它并不一定是一个主流的方向，我们就探讨有没有更好的一些方案。

　　我们回头去看以前做的一个东南亚风格的项目，当时我们就把它弄得比较地道，一些符号、谐称一看就知道。现在我们就经常去做一些设计的回访，回访一些使用者的反映怎么样。有些业主会觉得一些符号其实会有一点功能上的缺失。这是我们当时做的一个架空层，这是景观的一部分。当时我们就把这个架空层的水、一些层次的过渡做得极致一点，但当我们使用了一、两年的时候就发现了一些问题，比如架空层的水池的维护，包括它滋生的蚊虫，还有维护它所产生的管理费用，变成到最后那个水池就基本上没有什么作用了。那只能是说我们在展示这个产品的时候发挥了一个包装的作用，但实际上它没有真正的价值回馈给消费者。其实出售的价格并不是一个最大一个售价，而消费者的一个期望价格才是最大的一个售价。所以我们对我们售出的产品都会做一个反思。以后我们还会做一些标准化、一些功能化的基础研究。另外我可以讲得更宏观一点，就是拿一些我们做的东西跟大家分享一下。包括刚才陈万里先生所讲的山地建筑，我们做一个宏观比较，实际上就是想在以后的10年、20年的大变迁里面去发现机会。大家可以看到上面是有一些数据的。这里是到2010年的一个土地的总体规划纲要。当时有一个设定的目标就是我国耕地的面积是19.2亿亩，这个数字是到2006年的，实际上现在的数字是18.27。包括一些发达国家，实际上耕地对于社会是有一个数值的，现在18亿这个数值是根据国际经验去设置的。可见对于未来的土地规划，我们可用的土地已经非常少。第二个就是说，我们现在经常说的城市化进程，最高峰的是2000年到2005年。很多发达国家当人均GDP达到1000美元的时候，它的城市化率已经达到了50％，如果我们现在拿1.4这个数去算的话，有可能到2010到2015年间，我们就可以达到中等发达国家发展的一个产值。包括人口鸿利？的增长，为什么去年股市、楼市这么旺？就很多去提这种人口宏利？，城市化进程。从数据上去看其实这种高峰的增长期已经到了一个阶段性的高点。刚才张总就在提什么是主流？我们并不是说定了哪样东西就是主流，我们把人的一生划分不同的生命周期的一个图表。其实在不同的年代，会有一个主流的人群。主流的人群是变动的，有可能就是我们的这个行业发展上未来的这些主流的人群的暴发期和成长期，大家应该有这方面的一个研究。并不是说这个东西就是一个永恒的东西，它是一个相对的。到了2015年，就是在60年代、70年代、80年代，这三代人可能在这个临界点就会形成下一个购房的高峰期。“时代”为什么会有这样的定位，实际上是对宏观面、社会价值再发现的一些研究。我并不想拿太多的片子给大家看。

　　上次的活动我出提出了一个观点，就是我们在研究很多东西的时候其实是没有对立面，开发商也好，设计者也好，其实在同一个业界，有很多东西是可以共享的。为什么我们要去研究这些东西，就是当我们进入一个具体的设计的时候，可以跟设计师分享。那个生命周期表，其实就是一个不断衍生的周期，我们现在就是在研究人在不同时期的需求，包括自我价值的一种观念。在不同的时期，人的价值观会有所不同。所以研究就不能只停留在表面的东西上，而是要从宏观面跟一些内在的东西去做深入的研究。我们怎样运用到我们的项目当中呢？看上去好象很多宏观的没有办法运用进去，我们想的是一个整体的市场定位。以“花生”为例，很多人就问我：你们为什么取这样一个名字？其实灵感就来自于当时的“超女”，当时“超女”就是说那些什么“玉米”啊，“粉丝”呀，只是一个后期的包装而已。因为地处天河，跟天北、跟珠江新城比，它实际是一个边缘化的地区。如果再往北走，就会去到更郊外的区域。这时，就要通过对人群的一种定位，比如对客户跟对他们有用的一些附加值寻找出来。我们现在做的就等于是Ｎ＋１的一个概念，比如客户买一个40多平方的房子，我们就附加一个工作房，它只是通过一种形式表达，其实它体现的就是有这么一群人的需求。我们在定这种策略的时候，产品的价值并不是它的售价，而是购买者他认为这个产品的价值，当产品的售价低于他心里价值的话，他就会产生不同的一些反应。当时我们想从这种思维运用到不同的方面上去。我们现在也做了很多标准化的东西，那些讲起来太长篇了，我就不想在这里讲了。

　　我希望以后这种活动，大家就像一帮朋友一样坐在这边聊天的形式。以前我看到一些人在展示一些东西的时候的那种形式，并没有象这样大家一起坐下来交流的收获多。谢谢大家！