吕新杰：福丽特商业街升级改造将于今年年底启动
嘉宾：北京福丽特工贸有限责任公司总经理 吕新杰
时间：2009年8月19日 2：00pm
地点：搜房家居网演播室
主持/编辑：荆浩
访谈实录>>>
北京福丽特工贸有限责任公司总经理 吕新杰
福丽特商业街将要升级改造
福丽特家装总部的建设在不断的成熟与完善，这个概念已经被京城众多消费者广泛接受。采访中福丽特总经理吕新杰透露，福丽特商业街升级改造工程将于今年年底启动，将在现在邮币卡市场和鱼市场所在位置上规划建成福丽特大厦的B座与C座。两栋大厦建成后将为福丽特商业街整体环境带来提升。邮币卡市场和茶城作为标志性内容将被保留，同时还将引入餐饮、商务酒店等。未来的福丽特商业街将焕发新的青春，并将成为马甸商圈的重要组成部分。
【荆浩】：各位网友大家好，今天作客搜房演播室是福丽特总经理吕新杰先生，吕总你好，跟我们网友打个招呼吧。
【吕新杰】：你好，大家好。
【荆浩】：首先我想问一下吕总，目前福丽特整个的经营状况是怎么样的？
【吕新杰】：福丽特到去年是十周年的店庆，目前的经营情况，还是主要在家具建材这一块，只不过这两三年来，变化得比较明显的一个经营就是我们引入了家具家装总部这么一个概念，并且成功的把实创、圣点、亚光亚、洲际这四个北京市比较有名气的装饰公司请到了福丽特，这几个装饰公司，形成了他自己龙头的感觉，带动了我们从家具建材到五金的这样一条龙服务的感觉，他们自己有了很大的发展，他们认为福丽特是块福地，同时也带动了我们福丽特整个家居和建材卖场这样一种前后相呼应，我觉得这两年家居，家装总部这个概念还是比较成功的吧。
【荆浩】：福丽特有一句非常知名的宣传口号，就是“来到福丽特总会有收获”，因为福丽特发展已经有十年这样的一个历史了，那么从我们十年之前到福丽特的收获和我们现在再去福丽特的收获，肯定是不一样的，您能不能给我们介绍一下，现在福丽特到底能收获些什么？
【吕新杰】：我觉得还是回到刚才我说的家装总部了，因为如果过去十年前，大家只是消费一下买点家具。现在他们来到福丽特家装总部，收货的就不止是产品了，可能在环保、房屋设计理念，以及包括自己将来买房的思路等等方面的内容都要有所收获。从品牌调整来说，我们也引入了消费者比较关注、信誉度较高的品牌，例如洁具品牌有东陶TOTO、美标这样的品牌。
【荆浩】：因为我是一个北京人，我家就在福丽特的旁边，所以我对福丽特还是非常有感情的。那么整个福丽特走过了这个十年这样一个历程，我也是亲眼所见。当时很早的时候很多卖场没起来的时候，福丽特就已经开始有了家装，有了建材，有了家具，整个所有的家居跟家有关的东西，都含在其中了，可以说是一个一站式服务的这样一个前身了。
【吕新杰】：我说一下，来到福丽特总要有收获，一定要让消费者在理念上，或者知识上有所收获，或者是他们家选东西，在这里面，基本都能够，如果是家具的话，都能想得到，并且我们在定位上，比如是高档、中档、低档。千方百计保证这么一个链，我不敢说他是成功，但应该说他能扛十年，他的定位还是很重要的。
【荆浩】：但是我们走过十年以后，看到了那些有外地的卖场进入了，也发展得不错，还有本地的居然之家也到外埠去扩张，但是福丽特十年一直都是按部就班的这样在自己的这样一个小环境中，去慢慢的发展，至于没有扩张的原因到底是什么？
【吕新杰】：我觉得这个事情分两层说，首先一层，看到身边，原来那些远远不及我们的规模和名气的企业，现在发展得很大，像你说的居然都打到了外地。那么我们也确实在心中，觉得我们的运营和我们的发展，层次是有待提高的，但是客观原因，例如我们的整个商业街的一些房屋建筑合同在没有到期的情况下，我们不能毁约等等原因。再一个更重要的原因，福丽特作为一个有着快60年历史的国有企业，福丽特经营的收益，到底是用在扩张还是维护企业和一方的稳定呢，我们在维护企业稳定和发展这块，那个方向资金比例也很大。这可能是国有企业的性质和体制定了福丽特，在扩张这一点上，走得慢一些。但是我从另外一个角度讲，福丽特的确为遗留的一些历史困难和问题作出了很多的支持和贡献，我觉得这也算是对社会的贡献。
在我们的硬件改造条件不是非常成熟的条件下，我们还是踏踏实实的，把产品，把利益，包括打广告优惠，更多的给到商户，用户给到这方面。但是我们对用户的回馈上，我们从来没有落后于任何一个消费材料的竞争的模式，包括什么8.5折，9.5折，福丽特在这一点上，从来没有比其他竞争对手落后过。所以一方面我觉得确确实实我们的发展，从过去的头几名，变成现在的不是老大了，但是我们对社会，对企业，和对我们国有企业作出的贡献，也算是从另外一个方面得到了安慰吧。而且我们也期盼着在我们整个这条街，包括我们的商业街的B、C座建设成为之后，我们福丽特也有一个在自身这块土地上的大的发展变更，相信这个时间应该在一两年之内就会启动了。
【荆浩】：您刚刚提到B、C这两栋楼马上就要盖起来了，那您整个对未来的商业街的发展规模是什么呢？
【吕新杰】：通过这十年来的经营，我觉得来到福丽特总要有收获，是响誉京城，别具特色，这些广告，我认为凡是北京人，还是很认马甸桥东一百米福丽特这个品牌的。我觉得福丽特还是有他的品牌了，所以不论将来这个商业街怎么定位，家居建材我们还是希望他留在这条街上，在这个基础上，我们准备再引入，像商业酒店，餐饮。
我们现在这条街上的邮币卡市场，茶城，古玩这几个市场，应该说这几年来也都是在北京小有名气的，特别邮币卡市场和茶市，我希望将来在我们这条街的建设过程当中，包括他的经营主体，逐步的合作收回来之后，将成为我们这条街的一些品牌，这样就比今天纯粹的家居建材和家装总部，范围就扩张得多了，是一个变化。第二个变化，刚才我们介绍，我们这个企业是个国有企业的前身，我们福丽特，不但要经营这点商业，同时我们还要把北广场自己国有企业的商务，全部担当起来，住房、供暖、医疗、以及包括原来老家属区的物业管理，我们都要推崇上来。那么由于我们的物业还对周边的一些单位有服务，我们也还会有一些物业的服务，增加到福丽特的范畴来，所以今后福丽特的接应范围，服务对象会扩大。
【荆浩】：我觉得您是包罗万象，什么事都在做。
【吕新杰】：我刚才说了，我们对社会也做了贡献，当然是表现为对企业的贡献，但实际上今后我们福丽特不光是做卖场，我们对整个这个企业，就历史遗留下来的家属区，企业的工房管理，我们的物业服务的任务也会很大，我们的物业服务其中也有收费的领域，比如供暖，我们也会有一些收益，这个也成为福丽特，可能以后就按照家居卖场，我们福丽特和别人是不一样的地方。
【荆浩】：那两栋楼是盖在什么地方？
【吕新杰】：就是现在的邮币卡市鱼市那块地方。
【荆浩】：以后是要将邮币卡市和鱼市搬到这里面去，还是另开一个地方。
【吕新杰】：不一定非要搬到这里面去，就像现在我们前面是南建材，北家居，今后是不是把建材家居这样的东西，挪到一块，所以将来可能会面临着整个的大的调整和布局，这个东西要从买房，群众心理流程，人文关怀这些角度，来设计这条街的布局。包括商务酒店，到底是在第二座，还是在第三座，我们还是需要动动脑筋。我们怕我们自身的经验不够，我们还会请政府，或者地方上的一些咨询公司，帮我们好好搞好调研。
【荆浩】：这个大概会什么时候开工？
【吕新杰】：我们现在已经就规模，控高，以及资金各方面已经开始进入日程上，并且今年就要去行动，因为你想我们的合同是12月份，10年的12月份到期，如果我们从现在开始不做，在那个再动工，就会出现，要么是空的，要么是不能停的这样一个开发局面，所以我们现在已经就进入了启动的阶段。
【荆浩】：大概如果是改造完成，需要多长时间？
【吕新杰】：如果不涉及到一些国家规模，和政策上的，或者说资金上的一些客观上的困难，我们希望在一旦启动以后，比如说第一年开始启动的话，我们希望能够在两年内就交付使用，到那个时候，马店那条街，和马店这个商圈的概念，以及包括北面国美等等，马店福丽特的感觉，我感觉我还是挺肯定的，他就真的起码在那个圈里面是很重要的企业和布局了，或者叫地标。
【荆浩】：周边的卖场都是围绕在以福丽特为核心的这样一个辐射状。
【吕新杰】：当然这是一种期望值，其实哪怕我们没有成为核心，比如说国美是核心，或者说是北环中心是核心，这都没关系的，我就希望福丽特在马店地区，有他的影响力，有他的地标性的那种名声，那种状态，这是我们每一个福丽特人，想望的和等待的。因为大家也是确确实实，我们这些人，刚才我说了，就是我们从工人，走到卖场，走到服务这个感觉上，我们也积累了这样一个经验，而且不干预别人的扩张，应该说我们在马店这块地方，还是有他的优势的，我们把优势这张牌如果打得好，落得好的话，我觉得扩张问题，什么经营发展问题，应该是有我们自己的空间的。
【荆浩】：那么在技术扩张之后，这两座大厦建起来之后，那么对于家居这一块，是不是要把它进行扩大化？有没有一个计划，就是说我在现在的基础上，再引进其他的一些，比如说建材的品位或者是？
【吕新杰】：有的，因为我刚才说了，马店地区我们的定位叫大众化，喜闻乐见，使得住，用得住，靠得住的这样一个定位，但是我觉得这个定位不能简单的就定在那，因为马店地区，今后还会继续发展，包括…的发展，所以我们在我们自己的硬件条件和房屋设施，有了一定水平的提高之后，我们想不论是在产品品牌，包括专卖，甚至包括更多的家装总部这样的引入概念，我们都是有规划和考虑的。基本上还是和刚才的思路一样，如果这个品牌还是留在这条街说的话，我想我们还是朝着，至少会有，比如说有高端，或者有专卖，朝着这样的路来走，这样能拉动，因为这个经验，比如说我们搞促销活动，如果没有国安佳美，…这样的企业参加的话，那么他的吸引用户眼球的力度就会小，同比今后如果有更多的好的品牌今后，包括除了刚才我说的家居建材，如果我们楼起来以后，在写字楼这块，我们也想有所发展，我们吸引国际国内一些知名的公司，到这来办公，这也会拉快或者提升，这条街的一些品位，这也是我们来考量的。
【荆浩】：那整个投入大概会是多少？
【吕新杰】：当年我们盖北广大厦A座的时候，是六万多，不到七万平方米，我们投入连装修在内，差不多是两个多亿。那么根据现在的物价，我们如果再盖六七万平方米的话，我估计投入还很大。这个可能和将来的定位还有一定的关系，所以现在一下说投入有多大，我还不太有经验，但是我们的期望值仍然盖七万平方米左右的这样的一个规模，我们现在的家居建材的卖场，还是五万多平方米的，不到十万，因为还有一些个写字楼的东西，所以我相信那时候我们硬件，栽好梧桐树，引得凤凰来，所以我觉得如果我们硬件条件好，凭着马店这点地缘优势，我对我们的招商，和招商过程当中招商对象的品位，我们还是有信心的。
旧房或成未来家居市场支柱
当金融危机来临的时候，二手房市场量价齐升并没有让家装公司聚集的福丽特感到寒冬的来临。福丽特总经理吕新杰告诉记者，由于旧房装修业务需求大量增加，今年福丽特卖场内的家装公司业绩平均上涨50%。虽然今年5月份新房呈现出价升量升的形势，但这对家居市场的影响有8-9个月的滞后期。反而是旧房将成为家居消费市场的主力军，据粗略统计四环以内的10年以上房龄的老房就有700万套，可见其市场潜力巨大。福丽特商业街是三环以内唯一的家居商圈，优越的地理位置将抢得先机。
【荆浩】：那么整个今年的大经济环境，可能跟往年相比有一些变化，那么在您看来，我们选择这个时候，来进行比较大规模的投入，和一些商业街的改造，您认为环境对您有没有什么影响？
【吕新杰】：这个话题特别有意思，因为去年的年底金融危机来的时候好像冬天来了，但是作为我们家居建材这个卖角度来讲，当我们还没有感觉，或者金融危机就在这个过程当中，我们的上游市场，发生了可以说是巨变。今年上半年我觉得有两个数字，一是二手房，二手房是去年的一倍多，这个我觉得有点不太可思议，他和金融危机怎么都好象挨不太上，这是一个情况。第二个情况，虽然七月份新房的成交量和价格有些变化， 但连续五个月的新房销售的价升量升，被业界看好。但我是这么看，其实新房作为上游对下游家居建材的影响力，我认为应该滞后八到九个月，因为是期房嘛。
但是我没有想到二手房的成交量那么大，面对着二手房的这么好的成交量我突然我们马甸的地理优势，也就是说，当老百姓把自己的房子简单收拾一下，因为毕竟十几年，或者是二手房卖出去以后，他肯定要装修一下。
我的地理优势是什么优势呢，就是现在二手房集中在四环以内，这块的市场需求，他的首选，和他的交通最方便，以及我家装总部的一条龙服务，包括工程服务的这样的一条龙服务等，对老百姓的吸引力挺大，大到什么水平，我甚至有点，我认为他们几家的销售措施，推销办法，并没有什么变化，或者新颖，但他们的经营额，和销售业绩，都比去年成绩好。所以我想，就是归结起来有两个，第一点，就是金融危机，从国家和经济宏观的影响，到具体老百姓和房地产影响之间，这有一个市场。
新房的装修，和家具的购买，，他前五个月的价升量升，真正到这块市场的响应，再推迟一段时间，这两个时差，让二手房的成交，给填补了，所以他上游的这个感觉，让我下游这种感觉他的冰冷，和感觉他的冬天的时候，我没感觉到，所以就形成了我们的家装总部，我们的商户他们的经营状况不错，甚至比如说像洲际、圣点、实创这样的公司，他们的营业额都比去年同期提高了50%以上。那么既然双赢，他要经营得好，我的卖场的租金和这个情况，自然也会好一些，这是对往前看，往后看我觉得政府的廉租房，限价房和经济适用房这三块政府的投入，将会在适当的时间，也会线路出来，叫交付。这块市场的需求，仍然会对我们这个的，包括福丽特以外所有的家居建材卖场的企业，带来空间。
我做过一个小的调查，四环路以内，我不管他叫不叫二手房，或者我不管他卖不卖，十年以上的，那种老一点的，包括里面比较落后的这些旧房，应该有七百万套以上，这七百万套，如果有，当然可能会有不同的比例，比如说他参与了二手房市场，或者说没有参与二手房市场，自己就用十几年了，建材技术等发生了巨大的变化，老百姓自己略微有一点收益，那么改善一下，每年改善百分之几，百分之几十，那我留下这块市场，可以说是对家居建材这个行业里面的若干年之内的，看得见的市场，是有信心的。这是我的看法。
【荆浩】：也是您对下半年的市场一个看法是吗？
【吕新杰】：对，就是我认为还会有一段时间的，刚性需求的这个释放量，我觉得还会有，因为什么，因为去年，虽然奥 运是喜事，但是毕竟奥 运由于交通运输等等一些限制，积累或者积压了一些需求，再加上去年11月份，12月份金融危机，冬天来了这样一种描述，也积累了一部分需求，那么进入3、4月份以后，这种需求，好像就起来了，我觉得这个起来和去年8月份以后这个时差，应该从某种意义上讲，也可以从现在起往后的这种顺延，或者他这种往上走的一种趋势，这一点我觉得，就按照上下游的关系来说，我们还比较有信心。
【荆浩】：那么如果是这个商业街进行改造的时候，会不会影响到你的收益呢？
【吕新杰】：我觉得可能会影响。
【荆浩】：如果要是今年启动的话，他正在改造的时候，好是赶上春季整修的这样一个旺季。
【吕新杰】：对，但是我觉得这种影响是相对的，比如说我们福丽特今年，也算是在力所能及的条件下，改善我们硬件，我们把我们的家具馆的东厅，在春节期间，进行了停业整顿，这个时候我们对商户就采取了，希望他能够留住，一种办法让他停业，一种是将他们安置在其他地方，让他能够运营。但是不管怎么说，在将近三个月里面，我们还是承受了某些租金的损失。那么在4月份，我们开业以后，首先第一点，我们很快做到把他租满，第二点到了半年的时候，我们发现虽然他停业了将近三个月份，但是整个我上半年家居的经营情况，运转情况，居然还比去年，专就家居这一个摊，家居部来说，把这个经验移到我们将来改造的时候，我也是这样想，就是由于停业和改造，必然会带来一些商户的流失和停业。
一个我们是想提前的安置他，包括我们自己内部的写字楼的这样的一些调整和布局，首先一个我想把品牌留下来，留住根，当然在一段的时间损失，我觉得我们企业应该做好物质的和心里的准备，而且应该说物质准备是很重要的，包括损失。我觉得这也是必然的，别说修复疗法，就是在巨大的市场需求面前，我也只能是该收一下，或者说磨刀不误砍柴工嘛。
说到这，我想说一下，就是福丽特的优势，我为什么这么有信心呢，就是地缘优势，马甸这个地区，或者叫马甸桥这样的一个交通定位，这一点应该说，尽管有些企业发展比我们大，但是这一点优势是别人没有的，我觉得我们应该牢牢的打好这张牌，这是我们的一个优势。第二个优势，就是我刚才说了，我们这支所谓的经商管理队伍，他把福丽特这个品牌，看作是生我养我的地方，和外面打工的性质不太同，这就是由于我们是从自己的企业转而走到这来的，因此把福丽特当做自己的家，我觉得这是我们的优势，他对商户和老百姓的服务，快办事，多办事，或者说自己有损失，我刚才说了，我们可能广告或者扩张我们做得少，但是对老百姓的比如说赔付，家访什么等等，包括垫付，甚至替老百姓打官司，以及有些商户都走了，但是只要他在我这买的，只要是我的卖场，我都负责任，等等。这些东西我都觉得是与生俱来的那种国有企业的，跑得了和尚，跑不了庙的那种责任，我觉得这是我们的优势，凭这两个优势，我觉得做一些硬件改造的时候，就算是磨刀不误砍柴工。
【荆浩】：好，谢谢你，谢谢吕总。同时我们也希望福丽特在下一次改造之后，能焕发他新的青春。
【吕新杰】：我们福丽特的特色就是响誉京城，别具特色，我们一定把自己这块，三环路以内的这块市场，搞得更接近于大众，更对社会和企业有所回报。
【荆浩】：好，谢谢您。
