楼市低迷刚性需求依然存在 后奥运家居有更多机遇

近日，在由北京市场协会家居分会、搜房网共同举办的“2008北京家居行业发展新趋势论坛”上，北京大学经济学博士冯科分析了当前中国的宏观经济形势，同时对房地产家居发展趋势做了前瞻性的展望。

北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科博士

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经济增长快车道上依然有拐点

目前，中国经济的增长进入到了工业化的加速发展阶段，一旦到这个阶段会获得50年的时间，而现在，我们正处于经济增长的中期，未来还有20年不低于7.2%的经济增长。这个长期趋势的判断，冯科表示，不仅是中国的经验，也是南美、日本、德国其他的国家的经验。

而近几年来，住房衍变成一个人一生当中最大的消费，这必然拉动了中国经济的增长，而且这个增长是爆发性的。家居行业也在这个时候出现了飞速的发展，但是全球有没有永远上涨的经济周期？冯科表示，根据经济学的判断，07年是一个阶段性的高点，08年每个季度都然无法达到07年的速度，因此中国的经济已经到了拐点的阶段。

与宏观经济密切相关的房地产由于房价涨的太快，超越了宏观经济的规律性，必将有一个回调的过程，这是经济规律。如果房价过高将会阻碍城市化的进程。所以只有房地产行业健康发展，跟宏观经济匹配的发展，中国的经济才可能有一个持续的增长。这是我们宏观经济和房地产的关系。

刚性需求没有改变 低迷只是相持阶段

房地产未来趋势如何呢？冯科认为，房地产刚性消费的需求没有改变。有相关数据显示，至2020年，中国16-64岁之间的人口将达到74%，这预示着中国进入人口红利的时代。16—64岁意味着什么：年轻人需要重新组建家庭，对房子的需求很大。而年纪大了，对房子有改善性的需求。

消费者的消费心理都是买涨不买跌，所以说低迷只是一个相持的阶段。从这个判断来看，房地产市场从去年9月份到现在已经有12个月了，这与冯科博士当时预计至少15个月的估计已经越来越接近，冯科认为这个时间可能还会延长。

根据气候更换衣服 在危机时刻把握机遇

说到宏观经济对家居的影响，冯科形象地将宏观经济比作气候，他认为家居企业没有能力改变气候的变化，而应该根据气候的变化更换衣服。面对形势的变化，企业应该树立危机意识，同时要调整好状态，迎接挑战。

目前，中国的家居服务体系无法提供标准化的生产，所以说大部分人在装修的时候很操心、费劲的。冯科认为，如果哪家家居企业在面对挑战的时候，用创新的商业模式克服市场的问题，那么企业就能从这种竞争中出来，形成自己的核心竞争力。在冯科看来，家装行业和房地产在高端上一定个性化的，所以要用工业化的模式，标准化生产的模式，建立品牌的模式，打破市场的僵局。

此外，冯科认为，中国的消费市场需要培育和引导。中国从出口大国转向消费大国，应该调整自己的思路。国家调高工资，就是想让大部分打工的人能够消费到一般的消费品，提高中低端消费者的消费水平将会大大刺激消费。

只有顺应了市场变化才能形成核心竞争力，企业才可以在充满不确定的世界里面获取最后的胜利。有一句话说行业不会垮掉，只是企业不断的发生淘汰。而顺应形势变化的企业越是有危的时候反而更有机会。

看好后奥运经济 北京具备特殊优势

对于奥运后的经济形势，冯科博士持乐观态度，并具体谈出了三点依据。

第一，北京奥运会投入了巨大的资金，将北京的基础设备水平提前了30年。公共设备提前让在北京拥有房子的人获得了收益，所以说北京的房地产市场不会出现大的问题。

第二，亚洲式的国家，像日本、菲律宾其他的地方首都的房价即使经济波动的时候，仍然保持比较好的增长。北京中央部委在最近五年加大了对土地资源的管理权、矿产资源的管理权。因此，北京拥有更多的商业机会，从这个意义来讲，外来的需求非常强大。

第三，北京周围没有形成与北京有竞争力的城市群落。它跟广州、深圳不太一样，它们的周围有一些其他的城市。而北京的周围天津、石家庄、张家口不足以挑战它的地位。这样城市群落的竞争，北京相对处于优势。所以说奥运之后的北京房地产市场应该不会有太大的问题，因此，冯科建议企业应做好准备，把握机遇。

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