直播实录：2008北京家居行业发展新趋势论坛

主题：2008年后奥运经济北京家居行业发展趋势 ——暨“中国家居消费指南08家居新趋势”系列论坛

时间：2008年8月20日下午2点

地点：北京星河湾四季会

出席嘉宾：北京及全国性主流家居卖场、家装、家具、建材企业老总

特邀嘉宾：

搜房网总裁 代建功先生

北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科博士

中体奥林匹克花园的副总裁 范睿先生

首创金丰易居经纪公司总经理 杨春龙先生

主持人：

北京市场协会家居分会秘书长 刘晨

搜房网家居集团总经理 黄秀青

>>论坛实录

搜房网家居集团总经理 黄秀青

黄秀青：各位老总，下午好！非常高兴在这个秋高气爽的日子里我们在星河湾相聚。在奥运会精彩纷呈、高潮迭起的时候，我们在这里举办2008年后奥运经济北京家居行业发展趋势——暨“中国家居消费指南08家居新趋势”系列论坛，各位专家、老总一起畅谈在08年家居行业的变化，探讨后奥运经济给家居产业带来的机遇和挑战。

首先，我先介绍一下到场的嘉宾，除了我们北京主流的卖场、家具、家装、建材等近50位老总外，我们还特邀北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科博士，首创金丰易居经纪公司总经理杨春龙先生，中体奥林匹克花园的副总裁范睿先生作为我们的特邀嘉宾。此外，我们邀请了参考消息、京华时报、新京报、北京商报的记者朋友们的参与。

北京市场协会家居分会秘书长 刘晨

刘晨：北京市场协会家居分会跟搜房网合作多年，搜房网也是我们的理事单位，所以在这里感谢搜房控股董事长莫天全先生总及搜房网对市场协会活动的支持，对家居行业发展的关注。下面我简单介绍一下这次主办方，北京市场协会家居分会会员单位的的各位领导：居然之家总裁汪林朋，集美家居执行总裁刘洋女士（总裁赵建国因有事，会晚点出席我们的会议）。城外诚家居广场董事长刘长河，蓝景丽家家居连锁企业的董事长尹勃，红星美凯龙华北、东北区总经理沈耀俊、北京建材经贸大厦的总经理李明，爱家家居总裁陈立影，家装板块的东易日盛董事长陈辉，科宝博洛尼CEO蔡明，业之峰装饰的董事长张钧，还有我们很多理事单位的企业老总，大家都认识，就不一一介绍了。

黄秀青：另外，我要特别介绍一下这次主办方，我们搜房控股总裁代建功先生，搜房家居北京公司总经理郑海云先生，承办此次论坛的美晶广告总经理魏小飞先生。再次欢迎大家的到来！下面我们请北京市场协会副会长单位的老总给我们做一个简短的致词。

城外诚家居广场董事长 刘常河

刘长河：非常高兴参加今天的论坛，这次奥运会开的非常成功，那么奥运后家居业的商机如何体现？搜房网举办这样一个论坛非常好，我想大家参加这个论坛都有一些想法，我们今天可以互相沟通，有一些信息和想法、思路可大家可以互相的借鉴和学习，能够对我们将来企业的发展有点灵感。我代表北京市场协会家居分会祝这次的论坛有效果，把我们的想法、思路在这里共享，祝这次论坛圆满成功，谢谢大家！

蓝景丽家总经理 尹勃

尹勃：首先对各位来宾、专家、媒体表示热烈的欢迎！今天，我们把大家关心的问题拿出来讨论一下。第一个要听专家高论，第二个各自发表各自的高论，最后达到共识。最后，我对协办单位，搜房网和美晶广告表示感谢！

红星美凯龙华北、东北去总经理 沈耀俊

沈耀俊：我觉得今天的论坛非常有意义，我们在这里举办后奥运经济北京家居业的论坛，还有房地产行业，高校专家一起研讨后奥运经济对我们的影响。我觉得奥运会不仅给我们带来产品的变化，关键是给我们中国人，给我们国民带来一场非常巨大的心理上的变化，那么心理的变化必将影响到消费的行为，我希望这次会议大家能够各抒己见，充分的探讨，争取这个会议获得圆满的成功，谢谢！

刘晨：作为北京家居行业来讲，奥运会对我们的行业做了很好区域品牌的铺垫和镀金。北京是一个文化、经济、区域的制高点，肯定会随着奥运会张扬提升我们的品牌，作为奥运会之后的北京一定会有长远的发展。所以说通过奥运会的举办，一定会帮助北京家居行业进一步巩固我们在全国行业的制高点的位置。今天举办这个论坛可以说时机非常的合适，我觉得通过这次论坛，通过大家的碰撞、分析，以及对市场进行的研讨，对我们下半年的发展起到一个很好的铺垫作用。同时也希望通过这次论坛，让我们广大的网民，让我们的消费者如何理性消费，如何通过这个行业改善生活和居住的质量。

黄秀青：下面首先请搜房网总裁代建功先生致词，从新房市场、二手房、上下游的产业关系给我们家居行业一些看法和发展建议。

代建功：各位家居界的前辈，家居业的代表企业的领导们，大家下午好！非常荣幸搜房网可以跟市场协会家居分会一起主办这个活动。搜房网与市场协会一起搞这样一个研讨会，目的是大家一起探讨一下后奥运家居行业的发展态势会如何，给大家以后的工作找到一些指引点。所以我觉得这个会非常有意义，因为我更多关注的是房地产领域，所以对这个方面还是比较熟的，我就从房地产的角度谈。房地产是上游，所以它的发展状态会影响家居行业后面的发展。

中国房地产整体发展现状 以及未来走势

今年上半年房地产的确承受了很大的压力，最大的问题在于交易量的下降，比去年同期下降的比例非常高。特别在一些重点城市。我刚拿到是北京的统计数据，还有中房指数，1—7月份整个北京市场新房成交量是3万4千多套房子，同比去年下降49%。面积北京上半年成交了408万平方米，比去年同期下降51.5%。所以从这个情况来看，北京的房地产至少从需求的交易量的情况来看，形势是很严峻的。

另外再看几个主要的城市，上海1—6月份商品房的交易的数字，比去年同期大规模的下降，6月份成交套数（13890）多套，面积下降43.57%，套数下降了49.72%，将近下降了50%。所以由此看出房地产市场交易量承受了很大的压力。我们看一下广州，新建住宅的交易面积，5月份只是成交了39.31万平方米，交易量非常小，下降了33.85%，从这个角度来说广州的市场成交也到了一个非常低的水平。再看一下深圳，大家知道去年房价涨幅非常惊人，几乎是翻了一倍还多，今年率先在全国跳水。现在的情况不是非常的乐观，从我现在拿到6月份的数据来看，它只成交了2905套房子，同比面积下降44%，从这个数字来看，交易量降了一半。

此外，中部城市武汉比去年同期6月份下降53.59%，交易面积只有49.91万平方米，也就是说在6月份整个武汉交易50万平方米的商品房，比去年同期下降53.59%。但是套数在6月份是5090套，比去年下降47%，中部的房地产市场的压力也是相对很大的；再来看一下西部，包括成都和重庆。成都的市场大家都知道由于汶川地震的影响，成都在前面几个月交易量是停滞的，最近政府通过一系列的举措，包括减税这种刺激的举措推动房地产市场的发展。6月份重庆成交了85万平方米，比去年同期下降41%。所以从这个角度来说，房地产市场的压力可想而知，当然也会传导到下游的家居产业，我想大家会都感受到了这方面的压力。

搜房网总裁代建功

房地产市场的现状也引起了政府的高度关注，现在国家也在采取措施使整个房地产市场尽快恢复，因为搜房网为整个房产家居行业服务，我们也在关注国家会采取什么样的举措。最近从舆论导向来看，政府已经开始放风促进经济的发展，从8月13号开始，《人民日报》有一系列的社论，这些社论的标题基本围绕确保全民经济社会又好又快的发展。我相信奥运会之后政府会有一些相应实施的举措出来，包括稳定房地产市场。房地产市场的健康发展是一个很重要的议题，房地产行业的利好发展会给家居行业的发展代理很多利好。我想先沟通这些，希望今天的论坛能够给大家的工作带来一点帮助。搜房网就是帮助大家更好的判断这个市场，更好的指导以后的行动。谢谢各位！

黄秀青：谢谢代总。下面有请北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科博士给我们讲讲房地产市场产业链的发展前景如何，以及对我们上下游的影响。

冯科：  非常荣幸有机会参加我们这个论坛，我是研究房地产金融的，我对家居行业是个门外汉，我来这里只是看热闹，肯定是各位老总、专家比我更了解这个行业。我只能从经济学的角度谈自己一些看法。首先大家很关注中国的宏观经济经济是怎么样的？我简短说一下。

我感觉我们的家居行业要比金融行业健康，为什么呢？刚才代总定的这个调子，就是在整个经济趋势不太明朗，甚至下滑的趋势下讨论我们的担心和对策，我想这个是非常好的。再看我们的金融行业，当我们股指从6000多点下滑到5000点的时候，我们牛市在调整，没有一个人说是危机。但是我们的主流媒体讨论越南的金融危机，越南股指下跌的幅度并不如我们大，我们半年时间损失了18.7万亿的市值，越南大概是49%左右。我觉得我们的家居行业从这个意义来讲，比金融行业健康。我们知道有问题，我们在讨论。而不是说我们是牛市的尾部，这种不接受现实，不积极想办法对应是不对。讲这个问题跟我们行业有关系吗？有直接的关系。经济学里面有一个财富效应，当房价上涨的时候，大家感觉到自己的财富增加了会增加消费的倾向。向上的消费倾向大概是4%，当我们的房价增加，感觉良好的时候，我们的虚拟资产或者是总资产增加的时候，我们会增加4%消费的倾向。当股市下降的时候，我们会减少消费，是负的7%，就是下降的时候紧缩的更加的厉害。我们的这个行业感到寒冷和困难，和资产市场下降有关系。我们整个股指和房价的下降，导致将近有八千亿的消费萎缩。我们看拉动我们消费、投资、出口，消费是扣除物价因素是负增长；出口比去年相比是负5.1%的增长；而且出口加上美元贬值是负的。

宏观经济形势 经济现象解析

我们就思考我们整个房地产行业，我们的宏观经济的一些经济现象。我们回顾改革开放30年，这当中发生的巨大的变化，是通过改革、对外开放形成了制度创新，激发了人们创造财富的热情。1979年之前叫国家资本主义，大部分的剩余价值被国家拿走，我们的劳动力是风险精神，在很差医疗等等条件下为国家累计六七千亿的资金，在改革开放释放出来。我们在最好的阶段获取了飞速的发展，我们的也是这样。那么经济增长到底能有多长时间？中国的增长进入到了工业发展阶段，一旦到这个阶段会获得50年的时间。我们未来还有20年长期的经济增长，不低于7.2%的经济增长。这就是我们对长期趋势的判断，这不仅是中国的经验，也是南美、日本、德国其他的国家的经验。

北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科博士

但是在这个经济增长当中有什么特征？有三个。
第一，通常伴随百分之十几，甚至是几十的通货膨胀。
第二个，我们的增长速度非常快。
第三个，社会矛盾异常的尖锐。为什么我们强调和谐，因为在这样发展不均衡的阶段社会矛盾会尖锐。

这是一个长期的20年的增长没有问题，那么最近六七年如何呢？我们这一轮的经济周期是如何启动？如果从01年、02年开始算，已经有六七年了，这一轮的拉动是以房地产、汽车拉动的。那么98年我们处于亚洲金融危机风暴中心，这个时候我们国家采取住房改革。原来百分之百由国家供应，现在百分之百由市场供应。现在房改把大家最大的消费调查起来，因为住房是一个人一生当中最大的消费，有的人到人生终结的时候未必把贷款还了。这个拉动了中国的增长，而且这个增长是爆发性的。

还有一个因素就是中国人在1998年以前，将近50年没有拥有比房地产更大的资产。在1979年改革开放开始的时候，中国人平均的存款24块钱。到了90年，没有人想像可以有一套房子，它拉动了房地产行业。我们的家居行业也在这个时候飞速的发展，但是我们要正确的看待宏观经济。全球有没有永远上涨的经济周期？没有。我们经济周期运行了这么多年，是不是还要不停止？甚至是打破美国长达八年的经济，一定会出现拐点。经济学的判断，07年是一个高点，08年每个季度仍然无法达到07年的速度，它是一个阶段性的高点。我们已经到了这么一个拐点的阶段了，那么我们讲宏观经济跟房地产是什么关系？也是密切相关的。我们说宏观经济跟房地产是什么关系？用一个比喻讲是主人跟小狗的关系。我们主人带着小狗散布，他们是形影不离的。当我们GDP增长15%，我们的房价增长也不能超过这个数字。如果超过的话，它一定会回来，否则会崩溃的。要不然这个狗会变成疯狗，没了。否则要你这个主人找他，等它自己回来。我们的房价涨的太快了，它超越了宏观经济的规律性，它必须得回调的，这是经济规律。房价继续涨，对房地产行业和家居行业也是危害，出现泡沫崩盘的时候是有害的。

当我们北京的房价到了两三万的时候，我们的大学生进不了北京和深圳。现在的大学毕业生刚出来三四千块钱，如何承受北京和深圳的房价？我们的城市化率现在是47%左右，我们要达到80%，这个房价太高了，会阻碍城市化的进程。所以只有房地产行业健康发展，跟宏观经济匹配的发展，我们才可能有一个持续的增长。这是我们宏观经济和房地产的关系。

我们的家居行业面临什么样的问题呢？房地产未来趋势如何呢？我感觉还是会调整的。因为我们紧缩政策出的太突然了，持续的时间太长。去年9月份的时候我说了一句华，说房地产必须面临15个月的调整，结果这个论坛上全部人炮轰我。因为当时的房价一片乐观的形势。到了3月份，说股市会充一万点，印花税调价之后，我同样认为如果仅仅靠税收外在的因素，它不会解决内在的问题。

房地产市场未来如何？大家非常的关心。就是未来两年如何呢？我想大概有两三个趋势。

第一个，去年9、10月份开始，已经把软化的指标变成一个指令性的指标。贷款中断，这样的企业是断流式的调整，如果持续时间太长的话，会导致企业失败或者是欠债。我们在座的肯定会遇到这样的问题，我们是房地产的下游的企业，如果我们开发商装修了房子，他们可能会延迟付你工钱，你不能付厂家的钱，这样条漫长下去的话，连续的问题会出来。去年10月份到现在，仍然没有松动。我们仍然面临巨大通货膨胀的压力，我们处在工业化的加速的阶段，特别是重型化的阶段，对石油等等的消费，这些不控制在我们的手里，是控制在外国人的手里。我们的PPI指数通胀滞后四五个月影响到我们这里，所以说通货膨胀对我们五六年来讲是一个挑战。我们面临汇率增值出口的挑战，面临成本增加的挑战。生产企业也好，都面临这一系列的挑战。那么房地产企业如何变化？那么失败的企业会增加。因为你的调控、信贷控制的时间太长，它会失败，出现违反信用等等。

另外一个巨大的不确定性是政策的不确定性。现在房屋有一定公共财产的属性，当房价上涨引起民怨沸腾的时候，政府应该做出一些政策。大家我们的政策往往是矫枉过正，现在三分之一政府供应、三分之一企业供应，这样就比较的危险。标准的市场化国家，政府的供给不会超过20%。从05年我反对经济适用房，我觉得应该搞廉租房。经济适用房无法准确的卖给需要的人，因为你的行政效率比不上香港的政府，无法确认谁有需求。我们政府喜欢这样做，响应号召，尽政府的责任，各个地方增加土地的供应，这对房地产有冲击，大家的期待变化了，这是我们担心的地方。

中国人口红利时代的需求没有改变

当然也有利好，并不是没有利好。我们大部分的房地产的企业的建设周期是一年半到两年。现在企业的差价是比较大的，调节价格有比较大的空间。同时我们的需求没有改变。我们的人口结构没有改变，中国进入人口红利的时代。15—64岁是什么意思？年轻人重新组建家庭，对房子的需求很大。年纪大了，对房子的需求也改变，只是大家的习惯改变了。房地产买早不买跌，所以说这个阶段是一个相持的阶段。从这个判断来看，我们的房地产市场从去年9月份到现在已经有12个月了，当时我预计至少15个月，可能这个时间会延长一点点。

当然中国的问题是在发展中解决问题，我们要对未来充满信心，需求是存在的。但是我们如何调整这个政策？我跟代总讲的不同，总是相信政府做好政策。但是我不相信，因为无论是证券市场的调控政策，还是90—70平米的政策等等，我认为有很多是可以商榷的地方。我不太看好政策的调控的水平，我是有保留看的。

论坛现场

宏观经济是气侯 企业应根据季节更换衣服

作为我们的家居企业在这里探讨未来的发展方向，跟上下游的关系，我想给大家一个建议。宏观经济是什么？它是一个气侯，春夏秋冬，我们根据季节的变化更换衣服。我们的企业是把自己核心竞争力做好就可以了。你没有办法改变这个气侯，它就是出不好的政策你也没有办法，一点办法也没有。没有人说冬天来了，我要烧一个大的锅炉，穿一个短袖，你只能改变你自己。面对这样的形势，我们要调整好面对这样的一些挑战。我们讲这个行业很健康，已经具有了危机的意识，这个是非常好。如何跟上下游互动，我想谈一些粗浅的看法。

比如说我认为家居行业里面应该细分几个行业，比如说建材、家具、渠道卖场。现在来看困扰我们生产企业的问题比较多一些，生产企业是内外都受到压力和挑战的。大部分家具的生产企业是根据外国人的需求生存的，我们以前是OEM，是定单。因为我们的劳动力便宜、原材料低形成了我们的体系。现在美国探讨重新建立生产，因为石油价格上升从2000年到现在运输费用上升三到五倍，大概中国和美国家具生产劳动力价格的差别在15%左右。如果扣除掉运费，还可以套利15%。现在加上石油运费的上涨，劳动力上涨，这个里面只有不到5%的利润。所以美国要重新探讨制造，因为它的优势重新出现了。这是对我们加工企业出口的挑战。

为什么几乎每个人在装修上都有痛苦的经历，每个家庭的装修是个性化的。我们的服务体系无法提供标准化的生产，所以说每个人，大部分人在装修的时候很操心、费劲的。如果我们要面对挑战，哪个家装企业克服了市场上的问题，用新的商业模式，用创新解决了这个问题，那么它就可以从这种竞争中出来，形成自己的核心竞争力。所以我认为装饰行业和房地产在高端上一定个性化的，所以我们要用工业化的模式，标准化生产的模式，建立品牌的模式，所有的都是一样交货的标准这样的模式。由ABCD不同套路的模式，适应不同的需求。未来的趋势是这样。房地产的调整给我们的家居提供了挑战，房地产为什么不愿意降价。因为一降价就会引起诉讼，我已经到三四家著名的房地产企业调研，几乎所有的房地产企业都有质量的问题。现在的消费者非常聪明，他们不说你的房价高了，有人退房，人家就说你的建筑质量出现问题，没有按照你的规定出来。我要根据合同退货，开发商一点办法都没有。所以说开发商要讲价，就给我们家装行业带来装修的机会。你在价格上不变化，但是交房的标准是精装修，实际是降了。这是我对上下游企业关系的一种判断，不一定准确。

目前来看，我们跟房地产企业的合作，我们跟一些品牌企业，我们可以给予它一定的融资，这个也是一个好的方法。房地产企业的资金困难到什么程度？我调研广州三四百亿的企业，每个月偿还10亿的贷款，压力非常大。如果我们的家装行业，我们也可以给它一定比例的融资支持它。但是那需要品牌企业，希望它可以销售好的时候返回。如果它好的时候它很牛，你们都来找我，给我钱。我想家居企业现金流、负债率一定比房地产行业好，我们先收客户一些现金等等。房地产企业平均负债率75%，极端的在浙江看到一个公司是600%，已经是非常困难了，这是我们的机会。当然我们的家居行业还面临很多挑战，比如说在全球价值链里面很少有设计创新，比如说我们的渠道建设，对于营销的投入等等，这些需要我们不断升级。

我们把家居行业分成两块，在工厂内的是35%，以外的是65%。美国不像我们一件一件的生产，他们是跟建筑师、艺术家、开发商合作，你的整个的面积多大？根据客户的需求个性化的定制。现在我们的企业无法做到，我们的企业之所以价格低廉，是因为标准化的生产，大量的配件组装。然后人家的物流最后的速度送到那里，然后是服务。我觉得大家可以学习百事可乐，它打败可口可乐在中国。1997年可口可乐在中国的市场份额是50%，百事可乐是15%，到了去年各是50%。要把中国的客户当作第一位的客户。现在我们要转变思路，我们经济的转型从出口转到国内。那么可口可乐跟百事可乐的区别是，百事可乐所有的设备、产品、配料、配方都是按照美国标准投放到市场的，而可口可乐是按照第三世界标准投放的。我们生产者在前30年占了上风，我们的消费者在后30年占上风。

那么生产者跟消费者跟企业区别的话，通常老板是生产者，员工是消费者。我们以前是生产者垄断、牺牲消费者的利益下生产的，现在国家为什么调高工资？就是想让大部分打工的人能够消费到一般的消费品，这个苦心大家要理解。中国从出口大国转向消费大国，大家要调整自己的思路。为什么老板不需要刺激，他们的消费倾向很低。当你有100万的时候，你一天吃3万块，你有1亿时候不会一天吃30万。也许2000块钱张到3000块，你会改变自己的消费。所以说我们要培育我们的消费市场，是一个长期的战略，我们要理解，并且要顺应变化。只有顺应变化形成我们的核心竞争力，我们的企业才可以在充满不确定的世界里面获取最后的胜利。我看我们的资料里面有一句话，这个行业不会垮掉，只是企业不断的发生淘汰。可以顺应形势变化的企业就会出来了，越是有危的时候反而有机，大家不要那么的悲观。这是我从整个宏观低产到行业的转变。

越是有危的时候反而有机

最后是奥运之后北京地产的判断。总体上我倾向于乐观。

第一个，北京奥运会投入了巨大的资金，将北京的基础设备水平提前了30年。我们的公共设备提前了，我们在这个城市拥有房子的人获得了收益，所以说北京的房地产市场不会出现大的问题。我对此非常有信心。

第二，亚洲式的国家，像日本、菲律宾其他的地方首都的房价即使经济波动的时候，仍然保持比较好的增长。为什么了？因为我们的亚洲是一种经济权利。北京中央部委在这个里面，最近五年加大对土地资源的管理权、矿产资源的管理权。北京拥有更多的商业机会，从这个意义来讲，我觉得外来的需求非常强大。另外在北京周围没有形成比北京有竞争力的城市群落，它跟广州、深圳不太一样。它们的周围有一些其他的城市，而北京的周围天津不足以挑战它的地位，石家庄、张家口不足以挑战它的地位。这样城市群落的竞争，北京相对处于优势。所以说奥运之后的北京房地产市场应该不会有太大的问题，大家做好准备。时间有限，谢谢大家！

 黄秀青：谢谢冯博士。一会儿我们家居领域和上下游研讨的对话，我觉得冯博士给我们打开了思路。世界是平的，没有任何一件事情没有关联，大到国家的政策，包括金融、地产，小到各个行业和领域都是有关联的。所以说这是我们今天其中一个主导的方向，我们家居行业如何有效的跟房地产上下游的行业，包括新房市场、二手房市场、精装修市场和再装修市场有多大的潜力？我们的家居行业怎么在这些领域拓展新思想和思路，这是我们今天第一个对话的议题，请各位老总畅所欲言说一下。首先从新市场开拓的角度谈一下，请奥林匹克花园的范总从房地产开发的角度，跟我们大家沟通一下自己的观点。

中体奥林匹克花园的副总裁 范睿

范睿：大家下午好！我们在全国30多各城市有50多个项目，我们一直在第一线感受宏观调控，感受中国房地产行业的变化。对房地产行业也好，家居行业也好，目前的环境是机会和风险并存的时期。全国范围来讲，全国并不均衡。比如说近期济南市场，包括太原二三线城市市场不错。中国很大，那么各个城市的房地产的状况也不是非常尽然。我觉得这个也是有机会的，特别是三线城市。 

各层次刚性需求都有市场机会

其实在这样的市场环境下，从房地产的角度来看，当房子卖得不好的时候，首先考虑怎么把房子卖出去。其实做精装修这一块，房地产商可能从第一位怎么打广告、做活动。现在的广告很贵，所以还是从产品的角度考虑。考虑做精装修提高自己的附加价值，而且从土地增值税的管理办法，其实做精装修也是一个合理避税的重要的渠道。从07年、08年开始，做精装修产品的发展商在不断增多，所以说对于我们家居行业来说依然是一个机会。奥林匹克花园从99年开始做精装修，现在十年当中酸甜苦辣都尝过，因为对家居行业接触一些，但是了解的不是非常的深入。我谈一下自己的简单想法。既然开发商有这样的需求，那么对家居行业是一个机会。在2000年的时候，我们的奥林匹克花园几乎是一次性的交楼，当时我们是非常的痛苦。因为精装修交房带来管理的难度非常非常大，840套，当时是五个精装修的施工单位。主要材料的大概是几十种，整个配送、库存、成品保护非常难。我们奥林匹克花园从99年开始做精装修，现在十年当中酸甜苦辣都尝过，没有做过的更难，这个对精装修是一个机会。去年我们跟一家装修公司合作过，包括木门、橱柜等等都提供，这是一个发展的趋势。在这样的市场环境下，我觉得第一个它是有市场的，第二个是有机会的。我觉得一体化的解决方案是家居行业的必由之路。

但是刚性需求在观望一段时间后还是有的。但是这种房子是属于中低档的房子，配合的装修的标准相对也是中低档的，这是一块市场。与此同时，我们也认为高端的市场并不是没有，看你如何挖掘？我觉得在高端的个性化的市场里面，这是有机会的。

这个是建立品牌的机会，经济周期不是说只是向下，不向上。中国的房地产，我想20年长期看好的趋势是不会改变的。我们说道路是曲折的，前途是光明的。其实在会调的机会点上就看谁能把握住了？我就讲这么多，谢谢！

黄秀青：谢谢范总精彩的演讲。因为范总从房地产领域给我们的家居提供一些好的思路，比如说终端的标准化、一体化，比如说高端市场、终端市场拓展的思路方面，接下来包括搜房网，可能我们看到这种需求和存在的机会，我们会做很多的工作让家居企业跟房地产合作。接下来请首创公司的杨总跟我们分析北京、全国的二手房市场的发展的状态，同时二手房市场怎么跟家居行业互动。

首创金丰易居经纪公司总经理 杨春龙

杨春龙：感谢搜房网给我们机会，从二手房的市场来看，它是整个链条的末端，但是从今天的主题家居、装修来看，应该说却成为了上游。今天跟大家汇报的有几个方面，一个从二手房的角度汇报一下潜力的东西。因为从整体市场来看，至少到前一、两年来，大家一说到房地产就想到一手房的市场，这两年二手房发展非常快。

我就从二手房的角度跟大家做一个汇报。北京市二手房的市场比较早，是99年，北京发的文件正式的放开。到2000年当年的成交量大致是2500套，量是非常低的。此后几年成交量是两位数递增，最高年度达到35%。但是到了07年底，从整个宏观形势和房地产发展形势来看，二手房的发展受到影响。从上半年的数据来看，08年上半年比07年上半年增长仅仅高一点多，但是跟往年的增长差的非常大。07年达到9万套，也是达到了一个新峰。

二手房市场将给家居产业带来更多机会

现在的主题是家居和家装，这个二手房和家居家装的关系是什么？我说的潜力表明了一个态度。到07年底的时候，新房和二手房的销售面临一个临界点，二手房的交易量即将超过新房的量。成熟的市场里面，港台、新加坡、美国比较成熟的城市，二手房的交易量占绝大的比例。美国占到90%以上，所以就家居企业来讲，我想把注意力尽早转到二手房上来，应该说不失为一个明智的选择。

同时北京有自己的特点，刚才说了奥运会使北京设备提前了30年，无论怎么说，这个城市的定型肯定大大提前了。所以在这样的情况下，二手房北京的表现应该说是指日可待的。从需求的角度来看，无论是什么样的需求。前两种需求都有做装修、配制家具的需要，从我们经营的业务当中了解到买方人的心态。比如说我是卖方人，跟你谈价钱的时候，我说我这是欧式装修怎么怎么好。但是你买的时候，你会说我买的时候可能会全部打掉，所以说在买房子的时候在对装修的需求非常大。所以说这一块刚才讲的再装修在二手房里面体现的非常的充分。所以我想从潜力的角度和客户的需求角度来讲跟大家有一个交流，就是在家居方面二手房这一块，大家应该把眼光尽早放到二手房市场上。大家可能觉得二手房的量不是很大，但是我想谁先进入这个市场，谁将获得最终的胜利。

刘晨：谢谢杨总，从二手房市场，包括经济公司共同打造市场，创造需求方面，给我们提供了思路。上游制造业一波动，我们受影响，但是我们有一个很好的板块，就是已购房、二手房，已经到期需要二此装修的精品房，是我们有效的市场的需求，也是增强我们抗击打能力的很好的板块。所以说引进这个话题给大家增进信心，而且这部分的需求是实实在在的。我觉得在这个方面，我们应该引导需求、制造需求，把市场做大。我认为家装公司是前台阵地，我们的行业从家装公司开拓的，所以请家装公司他们先谈一下他们如何看待这个市场，或者是二手房等等市场。请北京东易日盛的董事长陈辉先生谈一下。

东易日盛·意德法家董事长 陈辉

陈辉：从去年开始一直交流这个话题，目前正好赶上整个家装行业，乃至整个家居行业转型的时期。因为传统的一些家装模式，它本身受到了一些挑战。传统的产业边界打破了，为什么呢？就是大家都觉得自己的日子不好过了，我要开家装、卖建材了等等，觉得自己的日子不好过了，所以开始寻求更多的市场、更多的份额，打破这个产业边界。这就说明即使没有这么大的宏观调控或者是世界经济的变化，可能家装行业，乃至家居行业也处于这个转型的阶段。像我们东易日盛，可能我们准备的比较早一些，在两年前我们开始做准备。因为企业发展大了以后，我们看到传统的模式发展越来越困难了，我们就开始转型了。

我们主要的转型定位是由以前传统的家装服务商转型到家装整体解决方案的供应商。因为这个转型的动作比较大，所以说我们基本上用了两年的时间完成了。从传统的家装服务商如何过渡到整体解决方案的供应商呢？除了自己传统的业务之外，我们也在欧洲代理了40多个品牌的产品。以前我们增加客户服务的时候，我们跟建材商合作，结果发现有很多问题，很多的东西控制不了，特别是以分割文化为导向的设计系统完成不了这样的整合，所以我们自己以分割文化为导向直接代理这个产品做这个总代理。这是第一个。

第二个，我们自己建了一个世界级的生产基地，由生产衣帽间、配套家具等等。世界上没有任何一个工厂生产这么多的产品，不仅给家装散户供应产品，还做分销、出口等等。包括我们代理也很多。这两年我们基本上完成了战略转型，这个构架已经搭起来了。虽然现在在磨合期，但是在市场发生变化的时候，我们反而感觉信心特别足了。只有了自己的核心竞争力的时候才有发言权，未雨绸缪，我们把结构做好，把转型的东西搭建起来之后，形成了核心竞争力，我们发现在市场出现波动的时候，还是有希望的。

刘晨：谢谢陈总。下面请尹总谈一下。

尹勃：在二手房的交易当中，目前我们三个店，在去年瞄准二手房和这部分消费在装修上有所侧重，组织一些促销活动。考虑到今年下半年奥运会的活动，我们把促销重点放在上半年。而且偏重小户型，从组织商品的活动来讲是有针对性的。也就是今年上半年三个店的销售额最低25%左右，最高50%，蓝景丽家三个店仍然可以保持销售的增长，很大程度上是二手房二次装修的结果。所以也希望大家都来关注。

第二，今天讨论的主题是北京“后奥运”经济。北京应该逐步调整成服务型的城市，在服务行业占的比例越来越大的情况下，前五位的服务业从金融保险、批发零售、房地产、科研、IT、邮政、物流等等，应该说前五位的仍然有房地产。所以我觉得大家对这个行业不要丧失信心，应该调整好自己。大家应该树立各自的时机，等待时机继续发展。

刘晨：下面请一位嘉宾，我对他是这样评价的：从他创新能力各个方面，它代表了我们北京家居企业的先进性，下面请博洛尼的董事长蔡明先生讲讲。

科宝·博洛尼董事长兼CEO 蔡明

蔡明：前几年做了一些工作，一个是精装修的工作上，现在已经开花结果。还做了一些住宅以外的工作，我们刚签了中移动，目前感觉还是不错的。所以说就是积极拓展，把销售渠道更加多元化，这样的话抗风险能力更强。另外全国的渠道尽量做更多的城市，渠道更加多元化之后，抗风险能力也就更强。

刘晨：刚才讲奥运对北京的影响，一方面我们立足北京、站稳脚跟稳步发展，还有一个是跳出去。北京有的企业也在通过自己载体的扩充，形成比较好的抗击打的能力。在这些方面有一个北京的代表，那就是居然之家。下面请居然之家的运营总监张志良说一说。

居然之家运营总监 张志良

张志良：刚才大家都讨论了，无非是两个影响。一个是奥运的影响；一个是楼市的影响。我听了半天，也学了不少东西。我自己的看法是，奥运的影响就是说一个需求随着时间和空间的变化，总的需求没有变化。我自己比较乐观的，从我们的卖场销售来看还是比较乐观。从北京的店面来看，上半年有两位数的增长，所以说奥运不会有什么影响。

从楼市来看，它不管对市场也好，还是生产厂家，我认为把自己做大做强。作为居然之家这一块呢？第一个是扩大自己的产业链。大家也知道我们增加了家装、超市、软装饰这一块；第二个是通过连锁发展增加店面，这样在空间上更大了，这样抗风险的能力更强。

刘晨：因为流通是一个枢纽，没有渠道的话不能交换产品、服务，那某种意义上是废品。下面请集美的执行总裁刘洋女士结合北京的市场，谈一下。

集美家居执行副总裁 刘洋

刘洋：刚才听了专家对家居的一些评估，我深受启发。对于股市和楼市的发展趋势都是见仁见智的一件事情，不管它的发展趋势是如何的，都要与时俱进。集美这两年发展速度也很快，我们更加关注外部的发展。我们下一步有可能进军外埠市场，因为这一段时间做欧洲市场的调研，我们觉得北京的一些优秀企业，特别是家居建材的优秀企业需要拓宽一些思路，我们想做这个平台。

对于“后奥运”的经济，现在是一个蓄势待发的阶段，都在关注后奥运经济的爆发点，大家会感觉这个时间会爆发到春节，和以往有一些区别。以往过了十一有一个小的淡季，一直到元旦会回升。今年后奥运时代可能到春节左右，这个时间段很长。我想很多企业大老在想办法，怎么样提高市场的占有率？作为市场来说就是给商家提供这样的平台，这样的平台也是跟消费者接触最直接的一个平台，可能敏感度是最强的。我觉得后奥运时代对北京家居市场是一个重新的整合，我觉得很多家居建材的企业做自己的品牌，市场也向品牌化的进程更快的。我想做一些优秀的卖场，就要形成人无我有的独特的核心竞争力。集美下一步会整合所有参展的品牌，形成一个共振的效应。现在我们整合自己的团队，使团队更加的专业化，包括在卖场的人员进行的培训，使他们成为一个专家，使我们的服务形成创新。

刘晨：我们也做了一个调查，由于受到交通、物流方方面面的限制，对一些卖场的影响大一些，但是有一些卖场的影响不大，可能跟它的布局、定位、宣传等等各个方面，可以看出来做得也不错。下面请北京建材经贸大厦的总经理李明谈一下。

建材经贸大厦总经理 李明

李明：刚才听很多专家演讲，我来谈一下自己的感想。一个是奥运之后对经济的影响，我觉得这个是大家共同面临的问题，我们也躲不过去。整体上肯定有影响，但是不是很大。

刚才专家说让我们整个提升了30年，既然已经跨出了这一步，肯定往前走。肯定是优胜劣汰，跟不上的话肯定要淘汰，就是说的洗牌。其实一个是自身的调整，还有社会变化的调整，都在调整的过程中。所以我想在座的各位都是老板、专家，这个问题其实大家早就考虑了，只是需要我们正确面对就可以了。

作为建材经贸大厦，我们本身调整好我们自己的心态。刚才也提到我们大厦经营了14年，体量不是很大，但是建材经贸大厦就像刚才专家提到的，它是属于一种个性化的一种专业性的市场。我们也给它定位为高端的市场，我们也朝着这个方面努力。

十几年以来，一直朝着这个方向做。目前我们在保证做到原来产品高端化的基础上，从服务上下一些功夫。因为我们是一个服务型的单位，本身不经营任何产品，都是各家经营。所以我们把自身的心态调整好，为我们商家做一些服务。这样的服务不像以前说的服务，现在的服务是更加专业化的服务，可能派生出很多能够辅助经营的一些手段。我觉得作为一个专业市场来讲，是我们必须研究，也必须做得。给我们商户提供很多平台，包括一些创业的机会，包括一些很好的方法，我觉得只有这样，大家才可以发展的更好。

刘晨：聊聊家具，它也是我们卖场支柱型的板块，因为面积大，展示功能比较强。下面请非同家具公司的乔总谈一下。

非同家具董事长 乔印军

乔印军：昨天我们开了一个会，正好探讨到目前的经济形势和家具市场形势，我总结了几点，跟大家说一下。我提出了三个字一个是“变”。一个企业改变不了环境，也影响不了环境，企业只能自己改变自己，非同目前加大了加大内销这一块，今年1—7月份比去年增长很大。出口这一块，前景还可以；再一个是“练”，练我们的内功。我们开始重视内部的培训。企业销售几个亿，如果你的成本降低5%，利润可以提高很多。怎么练好内功？如果练不好的话，你说奥运会的机遇有多好，肯定会好，但要看你能不能抓住。

刘晨：玉泉营建材市场的定位和布局是适合普通消费者的，下面请及总谈一下。

玉泉营建材市场总经理 及密林 

及密林：刚才刘秘书长也讲了，我们的定位跟一些比较好的卖场不太一样，基本上我们定位在普通大众消费，同时面对一些装修公司。所以我们那儿虽然规模没有进一步的发展，但是销售额和人气基本上保持相对的稳定。

至于谈到奥运的问题，应该说这次会议有一个共识，就是它对我们的影响是一个普遍的影响，但是对我们总的需求没有太大的变化。就是时间空间上有一个变化，就是有的在奥运会之前提前消费了，有的等到会后。在服务上，玉泉营建材市场也在提升服务，修炼内功，提高员工素质，这些都促进了卖场的发展进步。

霍尔茨木门总经理 赵崇联

赵崇联：我做木门这一块，它和家居有一些关系，谢谢大家提供给这个机会。今天听了大家的发言，同时提出了更好的一些建议，我想这些对我们是一个很好的借鉴，对于我们迎接后奥运的发展有一个启示。一个企业不管如何，首先练或自己的内功，把自己的特点和优势发挥出来。我想无论是什么时代，都会有发展。20年前有好的企业，20年后还有好的企业。

黄秀青：大亚集团的戴总给我们分享一下，一个是关于奥运经济，一个是今年在变化的过程中大亚集团怎么样，因为你是家居行业的供应商，如何跟家居互动，请您谈一下。

大亚板材总裁助理 戴起生

戴起生：刚才我一直在听各位老总的观点，对我们非常有意义的讨论。因为我们大亚是做板材、刨花板和密度板，可以说是靠各位背后的支持。我们认为奥运过后应该会有一个短暂的井喷，因为有一些需求受到了抑制，它是通过宏观调控的手段做了一些抑制，我们觉得从10月份开始，至少在北京地区产业链方面有一个释放。

今年大亚品牌建设要达到两个目的。第一个是把我们的品牌有影响力的地方传递到下游。另一方面通过我们的影响力提高我们的下游影响力。同时加强渠道的联合，我们的渠道可能跟家居行业、装修行业不太一样。在中国有这样一个特点，在每个地方有一些经销商做自己的市面。我们会加强这样的优势，把这么多年积累的渠道加大我们市场，在他们的市面上代表我们的下游，为我们的客户服务。

刘晨：企业的创新就是制造消费者可以接受理由的能力，请实创公司董事长就孙威谈谈目前的家居行业发展趋势。

实创装饰董事长 孙威

孙威：很高兴参加这个论。我们的商业模式就像麦当劳、肯德基一样，我们标准化的程度比较高。我觉得宏观经济是好的，这给我们足够的信心。现在我们是引导消费。

黄秀青：今天金盛家居的郝总也到了现场，请郝总谈一下看法。

金盛家居总裁助理、北方区总经理 郝文革

郝文革：大家好，目前我们两个卖场正在筹建之中。刚才学者和各位老总谈的很多对以后经济的看法，对我的启发很大，也为我们今后的定位、决策多的一些思路和参考。

第一个，我认为奥运之后，10月份会迎来消费的爆发。第二个，这个消费的爆发可能经过两个月的沉淀了，可能更加的理性。这个理性体现在对于产品的选择、对设计、卖场的选择。

作为企业来讲在发展方面，我觉得要练好自己的内功。只有练好自己的内功了，才可以更好的发展。一方面我们要做好服务的外联，过去金盛是做建材的，后来也做家具、家装、家电一站式的服务，可能以后会延伸到其他的方面，为消费者提供更全面、配套的服务。

黄秀青：记者论坛现场也来了很多媒体的记者，现在大家比较关心精装房政策对家装行业的影响，我们请几位老总来谈谈。

陈辉：现在中国没有人真正的理解到什么叫精装修，国外的精装修跟我们不是一个概念。所以说现在政府也好，政府的研究结构也好，没有搞清楚这回事就推。到底我们家装公司该不该盼着说搞精装修呢？其实很矛盾的。家装公司迎接精装修时代要有自己的绝活，否则的话我们进精装市场是羊入狼群。所以我觉得精装修市场到底是否欢迎？从我们公司来讲我们准备好了，既然我们的工厂开了，当然是越多越好。但是，我希望市场化慢一点，这样打造我们家装公司做核心的竞争力。哪怕是比较优势的竞争力，给我们的一定时间打造这个竞争力。

张志良：精装修的问题听了很久，我了解广州的精装修比较多，北方相对少一些。现在精装修是抹煞了个性化的需求。大家都知道随着生活水平的提高，第一个要求个性化。如果个性化不能满足的情况下，他可以通过后期的装饰弥补。这个在国外的情况来看，软装这一块个性更强，而且产值是很大的一块。我们从这两块进行做这方面的事情，不管是精装也好，还是毛坯房也好，我们的看法就是适应。不管国家的政策如何，作为市场来说我们会适应市场环境。

李明：对于建材经贸大厦来讲，它的基本的客户群体集中在别墅、高档公寓这些，整体来讲影响不是很大。由于它在选择产品的时候已经定型了，这样来讲的话精装修影响不是很大。

刘洋：我觉得卖场是因势利导，可能几年前感觉是家装带建材、带家具。家装总是作为一个龙头出现，这几年由于精装房子的交房量的上升，他们的龙头体现不是很明显了。但是对于卖场来说，它会通过不同区位的调整因势利导。在有很多消费群体是轻装修、重装饰的。集美这个卖场的能量非常大，可以适合不同的人群，所以我们感觉对于市场的影响不是很大。

刘晨：说一下精装修的问题，我前不久在外地开会，跟某房地产著名的权威对精装修专门聊了一个小时。我们各自聊了自己的看法，我认为是否精装修应该由市场说了算。

我认为这次论坛很成功，从整个题目到大家对形势的判断，以及对未来市场的开启，在奥运期间我们的行业企业都在修炼自己、储蓄力量做了大量的准备。所以我们对未来的市场有着充分的信心

主持人：今天的论坛到这里，一会儿安排了便餐时间请大家接下来一起交流！

—论坛结束—

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