黄瑜：别墅市场发展迅速但后期涨幅空间不大

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年07月04日 17:00 房地产门户搜房网

　　 [提要]整个别墅市场，从上半年来看，呈一个上升的态势。北京整体的增长的趋势，从指数来看，增长速度是过块的。深圳的别墅市场相对来说，我们可以大屏幕的图表，波动相对较大。总体的数字来看，北京总体的数字是偏低的，这是我们整体的指数走势情况。　　

整个别墅市场，从上半年来看，呈一个上升的态势。北京整体的增长的趋势，从指数来看，增长速度是过块的。深圳的别墅市场相对来说，我们可以大屏幕的图表，波动相对较大。总体的数字来看，北京总体的数字是偏低的，这是我们整体的指数走势情况。

从我们对整个市场的监测，基于我们的数据和样本，在中国整个市场来看，我们认为可以称为别墅市场的只有北京、上海、广州和深圳。那么我简单先说一下北京的别墅市场，北京的别墅市场，2008年的1到5，整体的成交价是17466，那么同比上涨55%。这是我们的别墅走势图，我们这条曲线可以看到，整个别墅市场的走势，价格走势，整体价格是07年要趋高的，同比上涨的55%，从区域来看，各个区域有不同的上涨，其中八达岭、昌平等等这些地方，应该是上涨的幅度在60%以上。2008年1到5，整个别墅市场不容乐观，我们把同期上市的销售成交的数据和同期上市的别墅进行了对比，整个的销售比是0.5：1，实际上卖出去的是0.5平米。成交的情况，应该说1到5，销售套数和销售面积是766套和24.7万平米。从这组数据可以看到，它应该是供大于求的。我们再来看一下北京各个区域的情况，上半年整个具体的业务，从北京市场来看，集中在顺义、昌平、海淀，整个大量是60%，顺义、昌平、朝阳占整个总量的60%。我们再看需求特征，从成交的单价和成交的套价，以及户型也进行了一个分析。从图表可以看到，成交价在16000平米以上，占了整个成交量的61%。随着增长的话，主要还是在16000平米以下的。300平米以下，去年同期是67%，今年是78%。整个北京市场是呈上涨的态势。

第二个方面，我们也可以看到，北京的别墅市场，刚才看到同期消费比是0.5：1，去年是1.7：1，这个数字是比较严峻的。还有一种观望的情绪，这个也使我们的需求受到限制。所以使得同期的销售比就下降了0.51%。