直播：股市 楼市 家事 第三届中国家居发展年会
我们国家在调控房地产的政策里面出台了24号文件，这是符合客观规律，也是符合世界各国发展的共同经验，24号文件有很多内容，概括起来重点有五个大的方面，第一个中央政府提出来，要把住房保障这件事，列为政府的公共职能来加以履行，并纳入各级政府的政绩考核目标。所以我们也认为住房保障做得好不好，主要是在于政府的认识，各地方做得好的，都是领导重视的地方。国务院提出来要把住房保障这件事列为政府的公共职能加以履行，强制性的要求地方政府落实，仅仅是国务院的政策还不够，现在我们在积极的研究立法，如果法律上要求地方政府作为的事情，地方政府就必须执行，通过这种要求来强化地方政府的落实。
第二个，24号文件扩大了廉租房覆盖范围，实现了更多人通过居住的方式来保障体系。对低收入家庭来讲，在过去的保障体系里面，有一部分家庭不符合低保，他不享受廉租房，同时他又没有个经济能力买商品房，24号文件的出台，解决了保障里面的夹心层问题。
第三个改进和完善经济适用房制度。更多的倾向于对基本居住权的保障，而不鼓励都是和盈利方面的需求。更好的发挥政府的效率。
第四个方面在24号文件里面提出来，要解决其他住房困难群体的条件。这个其他的困难群体主要是棚户区、旧住宅区，收入比较低的家庭，还包括农民工。因为棚户区和旧住宅区过去集中居住的都是低收入家庭，我们把他迁到很远的地方，可能他并不愿意，因为他原来的房子比较破旧，可是地理环境很好，如果你拿到新的房子里面，他所有的生活都会受到影响，所以他并不愿意搬走，怎么来改善他的条件？需要集中式的改造来集中式的结果群体的低收入家庭的生活条件。
第五个方面，这次不仅仅提出一个要求、目标、口号，更重要的在于落实，国土资源部已经发出文件，如果保障性住房用地不落实，商品房的用地是不审批的，财政部也下了一系列的文件，关于廉租房的规定，今年拿出50多个亿对困难地区进行转移支付。所以我们想24号文件确实为住房保障制度奠定了一个框架。今后我们的落实也会非常的有效。我们在贯彻24号文件的时候，也看到，提高廉租房的保障覆盖面，主要是租赁式保障方式，我们在研究中也发现租赁式保障有四大好处，第一他与低收入家庭的加入是匹配的。第二个租赁房能够保证错配的问题。第三个租赁式保障有利于满足和尊重住户个性化的租求愿望。第四个租赁式保障更容易实现住房保障的退租方式。这样有利于提高政府保障投入的使用效率。
24号文件涉及了很好的框架，我们不否认在细节上还需要进一步细化，现在出现了新的夹心层，既不符合低收入家庭，又买不上商品房的家庭，这怎么办？我个人想，第一个在大城市房价上涨比较快的地方，限价商品房也纳入我们的保障体系。第二个关于农民工如何解决他的保障问题，怎么把他的城乡资源统一协调，避免住房资源过渡的浪费。执行24号问题我们也认为落实需要一系列的困难，首先是资金，我们说保障需要钱，24号文件提出来主要是三个资金来源渠道，一个是地方政府，第二个土地费用，第三个增值收益，我们也看到财政收入和土地公积金在我们国家收入是很不平衡的。比如说东部地区比较发达，现在的出让金在东部地区占60％左右，困难的地区需要保障的人还更多。解决这样的不平衡，我们认为需要中央财政予以支柱，这次中央通过转移支付的方式来资助中西部地区建立保障制度。我们也认为中央应该发挥借助作用，最援助性的保障还是应该靠地方政府。怎么能更好的建立完善住房保障制度，真正实现保障效应，还应该发挥更多的社会作用。
在当前的住房体系里面，缺少供给的品种，是由企业、社会建设的比市场价稍微低一点的低租金租赁住房，这部分住房可以有效的解决夹心层的住房困难。这部分家庭需要过渡性的政府的支持，他们不符合低收入家庭的条件，这种家庭比较适合通过成片租赁的低租金房子来给予提供，这种房子的供给也需要政府出台一套制度，比如说通过政府的贴息、贷款、减税政策，凡是提供这种住房的企业，政府给予相应的税收的减免。如果制度涉及的好，会有很多的企业愿意提供这样的住房，因为他可以得到减免税收的待遇，它也可以长期的持有这套住房。
我们发现关于在住房保障的问题上，中央政府都是非常重视的，比如说美国在2005年联邦政府用于住房保障支出了30亿，英国出资的资金占了6％。我们需要克服的第二个困难是房源的问题，是建还是补、是集中建还是分散建，我个人认为，经济适用住房可以相对分散，如果房源不够了，就需要适度的建一部分廉租房，可以集中的建设，因为便于集中的管理。
第三个是如何确定保障人群的问题，如何使我们的保障问题落实到该保障的人员，流失是一个很大的问题，我们现在有的地方已经拿出一笔钱了，但是保障给谁，这是我们各个地方面临的新问题。我们认为社会上关于住房的支付能力分为三类，第一个是无任何支付能力的家庭。第二个是具有完全支付能力的家庭，怎么来判断？如果这个家庭可以在当地买到一平方米的住房，我们就判断他可以是一个完全支付能力的家庭。第三个是在这两个中间的支付能力的家庭，这部分家庭是需要政府来援助的。
最后一个困难，我们现在住房保障的问题非常复杂，需要审核等等，所有的工作都是非常繁杂，这种工作需要政策协调的结构、政策管理的机构、政策实施的机构共同来保障。我们也坚信在中央的决心之大，关注民生的高度政策的指导下，这些困难会逐步得到解决，随着明年24号文件的落实，明年的小户型住房供给一定会发生变化，供给结构的变化，我们对市场稳定的预期应该是越来越高的，无论市场怎么办，政策怎么办，每年城乡住宅竣工13亿以上的住宅格局不会发生改变，这样巨大的市场为我们家居的发展提供了重要的机会，在面临这样重要机会的情况下，随着收入的提高，人们对居住环境的改善，对我们的家居产业的发展也提供了更大的机会，在这里我也祝愿家居产业的发展，能为所有的家庭住房改善和提高做出更大的贡献，谢谢大家。
【李燕玲】接下来有请中国银河证券首席经济师左小蕾女士发表演讲。
【左小蕾】很感谢搜房网让我来参加这次的年会，我今天主要来谈美国刺激再危机对全球经济及中国经济的影响。“股市、楼市、家事”为什么重要？因为联系到国际民生，所以跟家家户户联系在一起，所以它非常重要，但是三个市的发展都跟经济的发展息息相关，如果经济持续发展，这三个市也能够持续发展，所以我们应该还要有更大的范围里面，还要判断宏观经济的发展。我非常同意马会长的分析，中国的经济还有10年、20年的快速增长，根据我们现在的信息结合，作出这样的判断，不等于说我们不应该关注阶段性的各样的变数，造成阶段性的不平衡和矛盾、困惑，会对我们的经济和相关的行业产生影响。所以我觉得我们有必要在对长期充满信心的时候，也要关注短期的变量影响。
中国的经济现在是开放的经济，从经济学的意义上来说，开放式经济是与封闭式经济不同的，所以我们在谈经济形势的时候，一定要谈到国际经济形势的变化，对国内经济形势的影响，这就是我为什么要把这个问题提出来，简单来说，国际经济的格局，美国、欧盟、日本，这是很长时间内的国际经济的主体，但近年来，因为中国的高速发展，特别是去年中国的经济对全世界经济的贡献，达到了15％，已经是全球第一。但是这不等于说中国的实力就能跟三大经济主体有一个实力上的比拼，但是我们在成长。要关注国际经济，跟三大经济主体是分不开的，还是以美国为首的，所以谈国际经济先要谈美国经济会发生什么变化？会对中国有什么影响？
如果谈明年、后年的美国影响，最大的影响是美国的次级债危机，我今天想讲三个问题，第一个什么是次级债？第二个是如何应对？第三个是对中国经济的影响。大家都知道全球现在有三个非常大的金融机构的首席执行官辞职，因为刺激贷危机的问题，一个是美林证券的首席执行官，还有一个是花旗的首席执行查尔斯、普林顿，还有一个是英国的一家公司的首席执行官带着他的团队集体辞职。这三大巨头的执行官辞职，意味着这个问题很严重，因为它带来了损失。我简单的说一下次级债，它是把住房的抵押贷款贷给了一些信用比较低的客户，大家都知道，信用抵押贷款是一个信用产品，但是如果贷给了一些缺乏信用的人，这本身就蕴藏着极大的风险，我最近在美国开会的时候，在谈次级债危机的时候，有人说是因为评级非常的不规范，另外也有人说是因为不够透明，还有一些人说是因为监管不严格，但是我认为是这个产品自己的问题，把贷款贷给了不信用的人，首先就不是资产，而是一个风险。这就不具备信用资本的最大的条件，所以出问题是非常可能的，而且产品的假设前提是非常不合理的。如果假设房价总是在上涨，这些人的还款能力就不会有问题，或者是说我们在什么之前卖出去，这个假设本身就是不太合理的。这是基本的状况。还有一个延伸产品在2005年的时候是2700多亿，2006年就翻了一倍，2006年前半年就超过了2005年全年的产品。所以量非常大，数据的登记也要到2.5万亿以上。美国房地产的市场，随着美联储的加息，房价就发生了变化。我们可以看见美国市场房地产的变化，是随着美联储的利率而升的，在2006年第一季度的时候，可能房地产的价格达到了最高，然后发生变化，因为它的利率提升以后，就发生了变化。近期美国的房价开始下跌，很重要的原因是利率提升，表示了房屋的库存高于历史上的平均水平，这些次级债的唯一率开始上升，包括里面所谓的划分贷款的等级，我们从数据上可以看到，不管是哪个类别的还贷，预期不能还贷的情况已经开始增加。而且每一千栋屋子被回收的比例也在大幅度的增加，特别是在所谓次级债里面的最低一级，回收率已经占到60％，同时引起了全世界股票市场、金融市场的大幅的变化。
本来次级债是债市的问题，为什么股市也有变化？有很多的原因，股票市场永恒的主题“收购兼并”在国际市场上很多都是一些公司发债，特别是一些杠杆公司的一些发债发生了变化，因为债市发动了变化，所以美国的股票市场就发生了很大的变化。有人要去卖就卖不出去了。永恒主题的活动受到了很大的阻碍，所以华尔街、伦敦、香港、日本的很多市场也受到了很大的影响。因为房地产价格的变化，导致对金融市场的影响，当时有一个很著名的第一波士顿银行整个就败在类似的抵押贷款上，也是因为他做了一个公司，最后还不了钱，影响很大，最后被瑞士信贷给收购。现在老是在说标准的500指数，在市场上的变化，大起大落的情况非常大，反映出次级债的危机对它的影响。如果标准的500指数发生变化，一些大公司都在发生变化。
第二个问题，我想说一下次级债的阴影下，对全球的经济有什么样的展望？次级债跟美国的房价有关系，对经济有什么影响，首先得看美国房价的变化情况。通过一些数据的研究，美国房价的变化调整周期很长，在1982年的时候，房价调整了三年多，调整的长短跟涨的时间是有关系的，如果涨的时间比较短，就调整的比较短，涨的时间比较长调整的长。现在发现这一轮的房价调整差不多跨越了十年的时间，比较长的时间，按照以前的规定，我们不希望是这样的，我们希望有一些变化因素在里面。有些研究显示，假定不是说按照百分之百的调整，按照百分之五十的调整水平，可能要到2009年房地产市场才会有一个稳定，当然这都是过去的一些信息，因为会有很多其他的变数。最近美国总统又宣布了一套办法，美国政府出手帮助那些还不钱的客户，这样可能会使美国基础以前的那种趋势。对经济的影响非常大，一个对房地产的低迷会直接影响到投资。第二个影响是消费，经济增长、投资。有很多数据的研究，美国房地产市场的变化，对美国人的消费的影响是很重要的。我原来做过一些分析，美国人的消费行为，在纳斯达克非常高涨的那段时间，好像三分之二的消费，都是从股市赚的钱拿去消费，跟我们中国人不太一样，我们中国人喜欢存起来。美国的房地产涨价的时候，都是低利率有关系的，美国人会把低利率的差价拿去还高利率，剩下的钱又拿去消费了。
近期包括国际大机构都调低了美国经济的增长，因为美国经济的变化会影响到世界经济的变化。领先的指标也是根据过去的数据和变化，所判断将来的经济都显示出美国经济会有一些放缓的迹象。包括一些发达国家对近来经济的走势和现在的变化都非常的相似，都是趋平和向下的态势。中国、印度的经济变化，如果从数据上显示，也是跟世界经济的形势非常吻合，所有的国家的经济都在互相影响，包括东南亚的一些国家，他们都调低了2008年的增长速度，都是受到国际经济变化的影响，这是第一个我们要关心的问题，美国的房地产的变化会影响他的投资、消费。美国的经济发生萎缩，很多国家的市场也会受到影响，这是从经济的角度来看。对中国来说，不光是美国，如果和欧洲的经济变化也会对造成影响。
第二个我们比较担心的变化是全球流动性过剩的问题。我们看到在2001年以来，所有三大世界储备货币，都是呈增长的趋势，而且超过了历史的水平。我们可以看到欧洲的欧元在2005年之后也是增长了很多。因为全球化，所以我们看到美元、黄金、石油都在涨价，这跟美元贬值也有关系。全球流动除了流向大市场以外，主要的还是流向新型的市场。我们看到外汇储备大幅度的增长，按照国际上的惯例，三个月到六个月就够了，可是现在是大幅度的增长。大量的资金流入新型的市场，我们也看到了对中国来说也会造成国内性过剩的问题，也带来很多我们经济不平衡的问题，当然我们的不平衡问题，还是我们内部的结构问题，但是这些东西也是密切相关的，特别是流入的问题。2007年我们也面对了更大的冲击，对冲外汇流入的力度，跟这些问题都是非常相关的。
流动性过剩还要注意一个问题，跟过去的全球流动输入到新型市场的国家，还不一样，过去主要是FDA的投资，现在是证券投资，造成各个市场非常大的压力，泰国在去年九月份的时候，突然宣布要进行资本管制，所以让市场大幅的下降。印度最近也想尝试做这个事情，这个可能会带来很大的风险和危机。对中国来说这两方面的影响都是比较大的，直接的影响可能比较小，但是间接的影响，一个是贸易，一个是流动性输入的问题。
最后一个我简单说一下其实也是有机遇的。首先我们的外贸顺差，如果不是大幅的波动，对我们外贸顺差也不是坏事情。现在的外贸顺差对GDP的贡献是8％，我们可以提前做一些预防措施。国外的金融市场发生了很多的问题，特别像华尔街，现在有一种提法叫华尔街的资产盛世，很多金融机构面对了流动风险，面对了刺激贷影响，可能会成为我们外汇投资的出路，但是一定要非常小心。我们原来对黑石投资批评的很厉害，但是我认为黑石投资是对的，可能是在的把握上不一样。最近中东也再一次增加了对花旗的投资。当然中国人去的时候一定要很仔细的界定，它是不是有起死回生的可能性，有些公司可能完就完了，有些公司还有回生的机会，说不定是我们投资的机会。
另外我们的QDII，在二级市场上，说不定是个机会，在一个适合的价位、合适的时机你可以去做投资。认真的熟悉市场，相信刺激带来的困惑和影响，同时也会给我们一些机遇，这些问题都是一些阶段性的问题，如果我们能够处理好，把握时机，我相信中国的经济仍然会有十年、二十年的长期发展，给相应的行业也一定会带来更大的发展机遇，包括家居行业，谢谢大家。
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