中国装饰装修指数北京季度报告

2007年1季度北京装饰装修价格指数为1135点，比去年同期上升了54点，同比涨幅5%；环比涨幅7.58%。
2007年1季度，北京经济运行平稳，生产稳定、需求表现活跃，价格基本稳定。居民收入稳步增加，消费品市场表现活跃，居民消费价格涨势基本稳定。

受住宅市场影响，2007年上半年装饰装修市场潜在供给增长有限，但从中远期看，北京低价住宅的增长，势必拉动未来装饰装修市场的消费增长。2006年北京商品房市场投资增长较为平稳，新开工面积增幅略升，而竣工面积继续回落；销售状况继续下滑，但下滑幅度有所缩小。全市商品房（包括现房与期房）销售额2159亿元，同比增长1.8%；销售面积2607.6万平方米，同比下降了18.9%。全年商品房销售价格为 8280元/平方米，较前11个月上涨了0.4%。2007年1季度，全市完成房地产开发投资257.4亿元，比上年同期增长19%。其中，住宅投资135.1亿元，增长23.3%，增幅高于房地产开发投资4.3个百分点。住宅投资中，普通住房投资86.6亿元，增长27.6%；公寓别墅投资25亿元，增长6.4%。根据北京相关部门正在做的规划，北京3年内建成1000万平米经济适用房和1000万平米限价房。

各档次房屋的平均装修面积比上季度有不同幅度的增加。低档平均装修面积增长较大，环比增长10.8％；中高档分别增长3.7％和2.5％。但从趋势上看，中小户型供应量比例正在加大，大户型住宅供应比例开始缩小。这对于设计师的水平无疑是个巨大考验，它要求他们有更强的想像力和专业水平。如何最大限度地利用有限的空间，充分地利用“空间弹性”，在满足功能需求的同时凸显个性。

各档次房屋平均装修价格都有不同幅度的上升，其中中低档房屋升幅比较明显，中档同比上涨44.1％，低档环比上涨16％，显然是中低端客户群体对于装修整体涨价有一个接受过程。而高档住宅装修涨价压力已经在2006年充分释放，环比仅仅上涨8.7％,这个涨幅已经属于正常的价格调整范围。

连续几年的原材料价格上涨，使得装修业主逐渐调整了对于装修价格的预期，最终接受了装饰装修市场的整体提价，本季度每平米平均装修金额涨幅最明显的是中档房屋，同比上涨了24.7％，普通家庭的装修成本较2006年应该提高20%左右。

北京装饰装修市场价格基本是呈现出由年初向年底逐步走高的态势，因此2007年北京装饰装修高端市场每平米平均装修价格有望达到600元/平米的新高度；中端市场每平米平均装修价格上升到300元/平米这个台阶以后，基本维持在350元/平米左右；低端市场虽有一定的价格上涨，但由于客户群体的价格承受力很难有较大的突破。由此可知，低端与中高端的价格差距会越来越大，定位于低端客户群的家装公司，受客户和材料提供商两端的价格挤压，将很难在北京装饰市场生存。

宏观经济状况

2007年1季度，北京经济运行平稳，生产稳定、需求表现活跃，价格基本稳定。北京市实现地区生产总值1882.8亿元，按可比价格计算，比上年同期增长11.9%，增速比上年全年回落0.1个百分点。第三产业实现增加值1348.5亿元，按可比价格计算，比上年同期增长11.3%，增幅同比回落0.6个百分点。其中，房地产业下降13%。

生产价格小幅回落。工业品出厂价格同比上涨0.4%，原材料、燃料及动力购进价格同比上涨3.1%，涨幅分别低于1-2月0.3个和0.9个百分点。购进与出厂价格指数差为2.7个百分点，同比缩小7.9个百分点。

居民收入稳步增加，消费品市场表现活跃，居民消费价格涨势基本稳定。2007年1季度，城镇居民人均可支配收入5901元，比上年同期增长13.6%；农民人均现金收入3296元，增长9.8%。北京市实现社会消费品零售额899.3亿元，比上年同期增长15.3%，增幅同比提高2.4个百分点。其中，吃、穿、用、烧类商品分别实现零售额248.6亿元、90.6亿元、494.4亿元和65.8亿元，分别增长15.2%、10.8%、17.4%和6.8%。居民消费价格累计上涨0.9%，涨幅同比回落0.1个百分点。其中，食品类、居住类价格涨幅较高，分别上涨3.3%和2.2%，拉动总指数上升0.97个和0.25个百分点。

上游房地产状况

受住宅市场影响，2007年上半年装饰装修市场潜在供给增长有限。2006年北京商品房市场投资增长较为平稳，新开工面积增幅略升，而竣工面积继续回落；销售状况继续下滑，但下滑幅度有所缩小。北京市房地产开发投资全年完成1719.9亿元，同比增长了12.8%；商品房新开工面积为3179.4万平方米，同比增长7.2%；竣工面积3193.9万平方米，同比减少15.3%。全市商品房（包括现房与期房）销售额2159亿元，同比增长1.8%；销售面积2607.6万平方米，同比下降了18.9%。全年商品房销售价格为 8280元/平方米，较前11个月上涨了0.4%。

2007年1季度，全市完成房地产开发投资257.4亿元，比上年同期增长19%。其中，住宅投资135.1亿元，增长23.3%，增幅高于房地产开发投资4.3个百分点。住宅投资中，普通住房投资86.6亿元，增长27.6%；公寓别墅投资25亿元，增长6.4%。2007年1－2月北京市商品房网上签约共计23149套，签约面积2663460平方米，其中，住宅签约17633套，签约面积2297540平方米。

从中远期看，北京低价住宅的增长，势必拉动未来装饰装修市场的消费增长。根据北京相关部门正在做的规划，北京3年内建成1000万平米经济适用房和1000万平米限价房， 2007年政府要收购、新建30万平米廉租房；建设300 万平米中低价位房；200万平米经济适用房。这将使房价得到一定控制。《2007北京行业分析报告》也指出，2008年北京奥运会以后，北京房价将实现理性回归，甚至有被拉低的可能，即北京房价快速上涨的势头有望在今年下半年和明年得到遏制。

分区间装饰装修价格情况分析

表1　2007年1季度北京地区平均装修面积对比表

从上表可以看出，各档次房屋的平均装修面积比上季度有不同幅度的增加。北京中低价位的中小户型占很大比例，而中低价位的户型又以130平方米以下的两居、三居为主。以2006年12月为例，面积为100平方米以下的住宅占市场销售量的44.1%，其中以80－100平方米面积的户型最为热销，占住宅总销售量的25％。以自住为主的购房者多会选择80平方米至120平方米的二居、三居的人，但由于购房预算较固定，只能选择地段靠近郊区的中低价住房。

从趋势上看，中小户型供应量比例正在加大，大户型住宅供应比例开始缩小。高档价格区间房屋的平均装修面积同比下降1.4%。中档和低档房屋平均装修面积均维持在100平米左右。

图1　2005—2007年1季度北京地区平均装修面积对比图

按照北京市发改委未来五年产业发展与空间布局规划，北京市二环内原则上将不再新批成片普通商品住宅项目，三环路以内也将从严控制大型商业设施建设，同时还将加大南城及重点新城房地产开发力度。2007年北京将建成30万平方米廉租房，这些房子将在2008年年底形成实际供应，提供给低收入的困难家庭。户型方面，参照新建经济适用住宅的面积标准，按户型来设计面积：一室一厅的，使用面积应在40至45平方米，多层的建筑面积在54至60平方米，高层的建筑面积在60至66平方米；二室一厅的，使用面积应在55至60平方米，多层的建筑面积在74至80平方米，高层的建筑面积在82至88平方米；三室一厅的，使用面积应在70至80平方米，多层的建筑面积在94至107平方米，高层的建筑面积在104至117平方米。

表2　每户住宅使用空间的净面积最低要求

综合以上因素，房屋成交户型面积将呈逐年下降的趋势，低档房屋平均装修面积将继续下降。与大户型相比，中小户型的业主会对装饰装修提出更高的要求。通过装修设计和施工，将使套房功能更好地满足生活和审美需求，家装公司更多在空间规划和软装饰等方面花心思。这对于设计师的水平无疑是个巨大考验，它要求他们有更强的想像力和专业水平。如何最大限度地利用有限的空间，充分地利用“空间弹性”，在满足功能需求的同时凸显个性。

]表3　2007年1季度北京地区平均装修价格对比表

据表3，各类平均装修价格都有不同幅度的上升，其中中低档房屋升幅比较明显，中档同比上涨44.1％，低档环比上涨16％，显然是中低端客户群体对于装修整体涨价有一个接受过程。而高档住宅装修涨价压力已经在2006年充分释放，环比仅仅上涨8.7％,这个涨幅已经属于正常的价格调整范围。

表4　2007年1季度北京地区每平米平均装修价格对比表

如表4，本季度每平米平均装修金额涨幅最明显的是中档房屋，同比上涨了24.7％，2006年以来家装市场涨价呼声很高，但中端市场一直坚守原有的装饰价格水平，主要是由于家庭装修市场竞争比较激烈，众多装饰公司为了抢占最大的这部分客户群体宁可舍弃一部分利润空间。2007年木材市场供需仍然紧张，进口木材价格的较大升幅拉动了木材市场整体价格的上升，一些木材价格升幅甚至连续达20%以上。不仅仅是木材，溶剂、石油等原材料价格的暴涨，运费飙升，能源紧张等方面的压力，让涂料价格也持续上升；2006年以来，受期货市场的影响，涉及铜、铝原材料的五金件从原供货价就开始大幅上调。相应的，厨卫、灯具、木门、橱柜等也做出连锁反应，相继提价。因此，连续几年的原材料价格上涨，使得装修业主逐渐调整了对于装修价格的预期，最终接受了装饰装修市场的整体提价，普通家庭的装修成本较2006年应该提高20%左右。

图2　2005-2007年1季度北京地区每平米平均装修价格对比图

北京装饰装修市场价格基本是呈现出由年初向年底逐步走高的态势，因此2007年一季度的市场价格表现已经定下了2007年北京装饰装修市场整体价格的基调。高端市场每平米平均装修价格有望达到600元/平米的新高度；中端市场每平米平均装修价格上升到300元/平米这个台阶以后，基本维持在350元/平米左右；低端市场虽有一定的价格上涨，但由于客户群体的价格承受力很难有较大的突破。由此可知，低端与中高端的价格差距会越来越大，定位于低端客户群的家装公司，受客户和材料提供商两端的价格挤压，将很难在北京装饰市场生存。

自2007年1月1日起，由北京市装饰协会家装委员会出台的设计师收费标准开始正式实施。一般户型的一般性设计套内装饰面积在80平米以内(含80平米)，工程造价在3万元以内(含3万元)的工程设计按项目收费，每项工程设计费为500元；四层以上复式户型、独栋别墅的高档次装修设计，套内装饰面积在80平米以上(不含80平米)的工程设计，按套内装饰面积并根据从事工程设计的设计师资格等级收取设计费，设计费标准为20元/平米－50元/平米。

设计师收费标准同时规定只有具备了从业资格的设计师才允许收费，这样一些仅仅简单工商注册的家装“游击队”就会因没有设计师而逐渐被市场淘汰，有资质、设计师云集的大型家装企业则会越来越具有竞争优势。以往大多数装修公司为了吸引消费者而采取免收设计费的条件，但无法避免道德风险的发生，设计师可能从额外消费、材料回扣中求得补偿。其实，房子装修得是否成功，主要取决于前期设计水平。一份包含详尽施工图纸的设计方案，可以将整个装修过程中所使用的材料和工艺表述得清清楚楚，无论业主还是装修公司都可以依此选购材料和确定施工进度。目前家装市场需求已经发展到追求个性、品质的阶段，设计师在一套住宅从设计、预算、陪同选料到施工现场管理整个过程都需要投入精力，设计收费是对于设计师的工作价值的承认，也是有效防止设计师压缩设计创意和整体方案的投入，以保护装修业主的权益。

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